分享【零本金退休計畫】：房貸增貸200萬，利率1．75％，15年／寬限期2年。年配息10％，美元及南非幣分散配置
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jamesbear
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樓主
2018-11-10 15:34
緣由
轉貼網路短文~
金融業曾經聽過一個笑話，一個銀行家爸爸與小學女兒的對話內容。
銀行家的女兒問說：「爸爸，銀行裡的錢不都是客戶與存款戶的嗎？
那你是怎麼賺到賓士、遊艇、房子呢？」
銀行家指著冰箱對著女兒說：「乖女兒啊！你去把冰箱裡的肥豬肉拿過來給我。」
銀行家的女兒立刻衝去打開冰箱把肥豬肉拿給了爸爸。
銀行家又指著冰箱說：「乖女兒你再把這塊肥豬肉放回冰箱吧！」
女兒不解的問：「爸爸，為什麼你要我拿肥豬肉又要我放回冰箱呢？
什麼意思我不懂。」
銀行家：「你看，你現在手指上是不是有油了呢？」
雖然這是笑話一則，但卻點出了銀行與證券業的生存之道。
看到這篇網路短文，也觸動了我心中的小宇宙....
我可不可以也從銀行摸一些油水出來呢？
經由拜讀版上前輩分享經驗。
於是決定來執行一項實驗-【零本金退休計畫】
（一）籌資:
因為長期負擔高額房貸，所以身邊其實沒有可支配的現金（存款），於是向銀行申請房貸增貸（不用重新設定）。
2017/10/25
200萬，利率1.75%，手續費4000元。15年/寬限期2年。
（二）投資規劃：
貸款很快就下來了（銀行閒置資金太多），馬上就要開始支付利息，還好有寬限期，前兩年每月只要支付2917元。
所以可以慢慢佈置分批投入（債券基金）。
因為希望達到年配息10%的報酬率，所以加入了南非幣計價的基金。
美國市場vs新興市場
美元計價vs南非幣計價
分散配置。
（三）持續加碼：
到2018年六月底，200萬以全數投入。每月配息率均可達到10%。（暫時符合設定），食髓知味故六月底，又繼續向銀行增貸120萬持續加碼。（這次有預留40萬超操作股票）
到了9月剛好遇到新興市場債券及南非幣爆跌。淨值一度達到-20%在市場情緒一片恐慌的請況下....深刻體會到【配息滿意，波動接受】在實務上執行的難度。因為要克服人性不容易，維有徹底執行紀律!（這個需要練習）
小結:
（1）這個操作方式僅供茶餘飯後看看，初次學習投資者，或對基金不夠瞭解的人請勿學習。
（2）第三年開始每個需還給銀行約23000（本+利）。在自己不另外掏錢的前提下，年化配息率至少要8%。
目前約10%，已預留降息風險。
ps.每個還給銀行的本金18000,其實就是我的報酬!
（3）經歷這幾波的市場變動，原本投資組合也需要在調整。（降低南非幣計價基金的比例
有圖有真相……
貼上基金配置＆利息管控表
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vqw
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2樓
2018-11-10 18:26
寬限期到，可以轉貸，繼續寬限期，我是這樣想的。
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熱狗熱GO
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3樓
2018-11-10 19:43
"jamesbear"有圖有真相……
貼上基金配置＆利息管控表
大大可以用截圖的
會比較清楚
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doris1223
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5樓
2018-11-11 09:03
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熱狗熱GO
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6樓
2018-11-11 13:01
本大利小利不小
本小利大利不大
當個人資產不夠大的時候
就是需要高槓桿高配息來操作，養大自己的現金流
當然前提是，風險承擔得起，不會一倒莊就要去跳樓.
10萬跟1000萬的投資應該是完全不同的概念
j大一起努力
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熱狗熱GO
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8樓
2018-11-11 16:41
"ka803.hsu"川普最多總統當八年,美元指數能一直強一直強一直強一直強一直強
嗎????
川普不是喜歡弱美元嗎
還不趕快弱下去
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kenten1218
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9樓
2018-11-12 12:35
"jamesbear"【零本金退休計畫】
緣由
轉貼網路短文~
金融業曾經聽過一個笑話，一個銀行家爸爸與小學女兒的對話內容。
銀行家的女兒問說：「爸爸，銀行裡的錢不都是客戶與存款戶的嗎？
那你是怎麼賺到賓士、遊艇、房子呢？」
銀行家指著冰箱對著女兒說：「乖女兒啊！你去把冰箱裡的肥豬肉拿過來給我。」
銀行家的女兒立刻衝去打開冰箱把肥豬肉拿給了爸爸。
銀行家又指著冰箱說：「乖女兒你再把這塊肥豬肉放回冰箱吧！」
女兒不解的問：「爸爸，為什麼你要我拿肥豬肉又要我放回冰箱呢？
什麼意思我不懂。」
銀行家：「你看，你現在手指上是不是有油了呢？」
有沒有發現，在你還沒沾到南非幣的油水前，你自己先變成銀行嘴裡的肥油了，借貸不用手續費嗎？，換匯再被賺4%匯差，再怎樣銀行都是穩賺不賠 ，你雖然有號稱高配息的標的，但你要承擔高風險並不是穩賺的，表面上你很聰明，但銀行才是大贏家，難怪台灣一堆金融股每家賺得肥滋滋
總經太難懂，但可不可能 "看著線圖走勢，心中有感，再理性決策"？你賺的一塊錢不是你的一塊錢，你存下的一塊錢才是；但存下來的那一塊錢要以何種形式存在？
我是布魯斯
名人堂
10樓
2018-11-13 08:52
"kenten1218"
有沒有發現，在你還沒沾到南非幣的油水前，你自己先變成銀行嘴裡的肥油了，借貸不用手續費嗎？，換匯再被賺4%匯差，再怎樣銀行都是穩賺不賠 ，你雖然有號稱高配息的標的，但你要承擔高風險並不是穩賺的，表面上你很聰明，但銀行才是大贏家，難怪台灣一堆金融股每家賺得肥滋滋
所以，
無論何時向銀行貸款買房都虧損，因為銀行有賺到利息錢？
每一家公司一定虧損，因為員工賺到錢(薪資)？
這世界只剩下零和遊戲嗎？
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熱狗熱GO
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11樓
2018-11-13 09:51
"我是布魯斯""kenten1218"
有沒有發現，在你還沒沾到南非幣的油水前，你自己先變成銀行嘴裡的肥油了，借貸不用手續費嗎？，換匯再被賺4%匯差，再怎樣銀行都是穩賺不賠 ，你雖然有號稱高配息的標的，但你要承擔高風險並不是穩賺的，表面上你很聰明，但銀行才是大贏家，難怪台灣一堆金融股每家賺得肥滋滋
所以，
無論何時向銀行貸款買房都虧損，因為銀行有賺到利息錢？
每一家公司一定虧損，因為員工賺到錢(薪資)？
這世界只剩下零和遊戲嗎？
我也覺得這邏輯怪
只準自己賺錢其他人賺錢就變成別人口中的油嗎
綜合起來有賺錢就好了
銀行有賺就大家一起賺
Investment success doesn't come from "buying good things",
but rather from "buying things well"
(投資成功不是因為買到好東西，而是因為「買得好」。)
～by Howard Marks, The Most Important Thing: Uncommon Sense for the Thoughtful Investor
強大
管理員
12樓
Investment success doesn't come from "buying good things",
but rather from "buying things well"
(投資成功不是因為買到好東西，而是因為「買得好」。)
～by Howard Marks, The Most Important Thing: Uncommon Sense for the Thoughtful Investor
強大
管理員
12樓
2018-11-13 09:54
"我是布魯斯"這世界只剩下零和遊戲嗎？
布老大，
現代社會，不只財富是M型化，人的思考能力也是M型化，分處光譜的兩端，一邊是零和思考，一邊是悠遊於中庸與均衡。
零和遊戲的非黑即白，不是股票就是債券，不是上漲就是下跌，不是贏就是輸，有人賺錢就有人賠錢；殊不知知這個世界多數時間都是灰，股票跟債券有可能齊漲齊跌，市場多數時間都在盤整，今天的贏不代表明天不會輸，善用銀行的金融工具可能讓彼此都越賺越多......惟有善於尋找中庸與均衡之道，才能悠遊於這個灰階的世界，享受人生樂趣。
零和思考很單向，很辛苦，我覺得很可惜，喪失了拓展無限可能的人生樂趣。
自由社會，尊重每個人的發言，但物以類聚，每個人有選擇學習與交友對象的權利，無需贅言。
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a244086
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13樓
2018-11-13 13:36
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ka803.hsu
天使人
14樓
2018-11-13 16:54
股票本身會因來自於上市公司資本增長及營收而獲利,因此所有股東就算都不買賣,也有可能因為營收獲利而賺錢
期貨只要時間到,就一定有賺賠,這才是零和
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franky1526
註冊會員
15樓
2018-11-15 11:21
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熱狗熱GO
註冊會員
16樓
2018-11-15 12:01
"franky1526"計劃本身理論上是可以的, 搭配複利的話效果更好, 但錢是借出來的, 就沒法複利, 融資換現金流, 風險當然較大, 但版主應該也在規模做了限制, 只在本身能承受的風險範圍下測試. 如果是融資來換現金流, 建議在金融風暴下投入會更好, 例如 2016年1月, 買在風暴低點, 看報酬大都是正的, 下一個風暴應該也不遠了, 撐過去在加碼. 加油.
信貸借出來的才不能複利
房貸的話是可以的喔
總經太難懂，但可不可能 "看著線圖走勢，心中有感，再理性決策"？你賺的一塊錢不是你的一塊錢，你存下的一塊錢才是；但存下來的那一塊錢要以何種形式存在？
我是布魯斯
名人堂
17樓
2018-11-15 13:32
"熱狗熱GO""franky1526"計劃本身理論上是可以的, 搭配複利的話效果更好, 但錢是借出來的, 就沒法複利, 融資換現金流, 風險當然較大, 但版主應該也在規模做了限制, 只在本身能承受的風險範圍下測試. 如果是融資來換現金流, 建議在金融風暴下投入會更好, 例如 2016年1月, 買在風暴低點, 看報酬大都是正的, 下一個風暴應該也不遠了, 撐過去在加碼. 加油.
信貸借出來的才不能複利
房貸的話是可以的喔
franky 大的意思是配下來的息要拿去還銀行本利攤還，而不能全部再投入。如果用同一個貸款試算網頁算出來的，不會是房貸可複利、信貸不可複利，就算是可以只還利息的理財/回復型房貸，也不是全部再投入。
借錢跟能不能複利無關，借錢可能是為了投資，但借錢這件事本身不是一種投資行為。只要有 "再投入行為"，就有複利效果，差別在於再投入的比率或額度。
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kenten1218
註冊會員
18樓
2018-11-15 18:38
"熱狗熱GO""我是布魯斯""kenten1218"
有沒有發現，在你還沒沾到南非幣的油水前，你自己先變成銀行嘴裡的肥油了，借貸不用手續費嗎？，換匯再被賺4%匯差，再怎樣銀行都是穩賺不賠 ，你雖然有號稱高配息的標的，但你要承擔高風險並不是穩賺的，表面上你很聰明，但銀行才是大贏家，難怪台灣一堆金融股每家賺得肥滋滋
所以，
無論何時向銀行貸款買房都虧損，因為銀行有賺到利息錢？
每一家公司一定虧損，因為員工賺到錢(薪資)？
這世界只剩下零和遊戲嗎？
我也覺得這邏輯怪
只準自己賺錢其他人賺錢就變成別人口中的油嗎
綜合起來有賺錢就好了
銀行有賺就大家一起賺
當然銀行投資人大家都賺錢這樣最好，但我想要表達的是你們眼裡的套利觀念根本是錯的，所謂套利是指比如我這件商品在日本買要一萬，在台灣買要兩萬，我去日本買來台灣賣現賺一萬，這才是套利，但你們眼中的套利是指投資標的配息15%，貸款利率2%，所以中間13%價差叫套利？根本是錯誤關念，銀行本身也是投資機構，真有這麼好康他為甚麼不自己去買，對銀行而言他也是要做資產配置，不可能全部持有高風險的資產，所以房貸乃至信貸就是他資產配置的一環，信貸也是按個人信用風險來決定給你的貸款利率，對銀行而言借你錢風險很低，報酬高於定存，當然如果你能善用這筆錢操作勝過借貸成本，你才真的有套到利，問題天下沒白吃的午餐，高報酬拌隨高風險，借貸投資真的別腦袋被高配息沖昏了頭
總經太難懂，但可不可能 "看著線圖走勢，心中有感，再理性決策"？你賺的一塊錢不是你的一塊錢，你存下的一塊錢才是；但存下來的那一塊錢要以何種形式存在？
我是布魯斯
名人堂
19樓
2018-11-15 21:02
"kenten1218"如果kenten大一直把自然人那一套用在法人身上，會下那樣的結論，大概就不意外了！但這個世界不是你想像那樣運作地 ...
當然銀行投資人大家都賺錢這樣最好，但我想要表達的是你們眼裡的套利觀念根本是錯的，所謂套利是指比如我這件商品在日本買要一萬，在台灣買要兩萬，我去日本買來台灣賣現賺一萬，這才是套利，但你們眼中的套利是指投資標的配息15%，貸款利率2%，所以中間13%價差叫套利？根本是錯誤關念，銀行本身也是投資機構，真有這麼好康他為甚麼不自己去買，對銀行而言他也是要做資產配置，不可能全部持有高風險的資產，所以房貸乃至信貸就是他資產配置的一環，信貸也是按個人信用風險來決定給你的貸款利率，對銀行而言借你錢風險很低，報酬高於定存，當然如果你能善用這筆錢操作勝過借貸成本，你才真的有套到利，問題天下沒白吃的午餐，高報酬拌隨高風險，借貸投資真的別腦袋被高配息沖昏了頭[/quote]銀行本身也是投資機構，真有這麼好康他為甚麼不自己去買？
...老實說，銀行不敢買、也不能買，哈哈！
我又找了一下，kenten大在2018/09/30如是說 ...
[quote="kenten1218"]你不覺得你們的回答很奇怪嗎？你投入資金買基金當然是希望經理人幫你全部投入市場啊，不然你買了100萬，結果經理人只拿50萬去投資，那你不如買50萬就好......(恕刪)
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熱狗熱GO
註冊會員
20樓
2018-11-15 22:04
貸款開店
貸款投資房地產
全都有問題了
房地產好賺，銀行幹嘛不自己買
開店好賺，銀行幹嘛不自己開
這邏輯蠻怪的，你都會說資產配置了
這裡的大大也一直提倡配置的觀念
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kenten1218
註冊會員
21樓
2018-11-15 22:21
"熱狗熱GO"依照這個邏輯
貸款開店
貸款投資房地產
全都有問題了
房地產好賺，銀行幹嘛不自己買
開店好賺，銀行幹嘛不自己開
這邏輯蠻怪的，你都會說資產配置了
這裡的大大也一直提倡配置的觀念
我強調的只是套利跟這麼投資方式不同，我有說反對借錢投資嗎？重點是你有這個本事嗎？真正創業借錢都是憑藉一種專業跟獨特技能，開店倒店的一堆不是嗎？基金這種東西銀行還特地跑到你家推銷你買請問賺錢的利基點在那？房地產好賺是以前，現在掛掉套牢的一堆，借貸投資沒甚麼錯，重點是你憑甚麼在市場上賺錢？靠這種過度包裝的產品嗎
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mikro
註冊會員
22樓
2018-11-16 16:20
這麼說來，銀行放款業務豈不是不能做？
話說回來
今天我貸款出來要幹嘛只要我能承擔風險，當然一切都無所謂！
我拿去創業，也可能倒閉，縱使有技術有獨特性就一定活的下來？
我拿去買房，也可以遇到地震一夕變j瓦礫
我拿去買股票，也可能變壁紙
我拿去買基金，也可能套牢
重點在於.....事情沒有「絕對」這個定律！
那何必執著在套利的行為合不合理？
有獲利，不合理也變合理！
有虧損，再合理也會被笑早知如此何必當初！
這裡多數強友的投資習性都很積極
所以貸款投資才會成為這裡的熱潮
如果不能認同這樣的方式，
那就靜靜看，能接受就一起討論！
贏虧自負，
所以其實也沒必要太過執著個人想法，
而想改變或端正金融市場上的既定做法！
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熱狗熱GO
註冊會員
23樓
2018-11-16 23:54
"kenten1218""熱狗熱GO"依照這個邏輯
貸款開店
貸款投資房地產
全都有問題了
房地產好賺，銀行幹嘛不自己買
開店好賺，銀行幹嘛不自己開
這邏輯蠻怪的，你都會說資產配置了
這裡的大大也一直提倡配置的觀念
我強調的只是套利跟這麼投資方式不同，我有說反對借錢投資嗎？重點是你有這個本事嗎？真正創業借錢都是憑藉一種專業跟獨特技能，開店倒店的一堆不是嗎？基金這種東西銀行還特地跑到你家推銷你買請問賺錢的利基點在那？房地產好賺是以前，現在掛掉套牢的一堆，借貸投資沒甚麼錯，重點是你憑甚麼在市場上賺錢？靠這種過度包裝的產品嗎
很抱歉誤會了你的意思
或許基金你覺得是過度包裝的產品
你有你的堅持
我有我的想法
呃不用回我了嘿，這話題就這樣打住就好
肛溫
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