房屋增貸單筆+定期配息基金償還本利養房換屋計畫

4.0K

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註冊會員

樓主

2022-02-22 17:47

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2022-02-22 17:47

年近40，健康因素預計這兩年可能提早退休
名下一間房屋目前粗估鑑價約1400萬，前幾年皆由租金來cover貸款
目前原貸款未償還本金餘160萬,每月本利需還1萬5000左右
因連兩屆租客接連行為有異近日決定提前解約，認真看看台灣法律對房東實在不友善
也覺得出租風險實在蠻大的，代管理租屋的家中長輩年紀也大了不想再繼續麻煩長輩
通膨之下又不敢貿然賣屋怕之後買不回(將來可能考慮回去居住或有更好標的想換屋)
故參考了M大和其他強友分享的0本金計畫
列出下列增貸以配息基金養房計畫
趁目前仍在職有穩定收入好增貸，最近美股亦有回檔，談好貸款條件即想執行

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計畫如下

預計房屋增貸1000萬出來/30年利率粗估1.4

投組以年配8%為目標，只挑以下兩檔一路向上的美元配息基金
台新北美收益資產證券化基金-B配息(美元)　年配5.64% 資金占比3.5成
安聯收益成長基金-AMg7月收總收益類股(美元) 年配9.25% 資金占比6.5成

核貸撥款後先單筆300萬投入，開始領月配息2萬（支付寬限期利息）

另外300萬在寬限期兩年內分24個月定期定額平均成本投入，每月投入12萬5000，預計兩年後達成月配４萬（一開始單筆月配２萬＋定期定額兩年後月配多增加２萬）

留300萬單筆加碼用
分批於單筆+定期投入的報酬率負值到一定時單筆加碼投入
(預計分配是-10%/加碼20萬，-15%/加碼40萬，-20%/加碼60萬，-25%/加碼80萬，-30%/100萬)

預留100萬用來支付不足額配息，未來若基金配息調降或匯率因素致使配息不足支付月還款支出，撐過淨值或配息低潮

目前想到最糟的情境是：這波下跌不是長多中的回檔，未來房市股市齊跌進入較長熊市，基金配息不足支付每月還款金額＝＝＞應對方案：預留的100萬可再撐幾年等待房市和股市回升
（此情境最怕100萬花完後仍未回升無法償還每月支出導致房屋被法拍？但預估機率相對較低）

最佳情境:房市股市雙漲，三年後可達成以月配息償還每月還貸本息
若有適合換房標的可於三年後售屋換買新房（售屋差價可用作新房自備款，屆時基金配息亦有每月4萬~6萬的現金流可用來支付新屋房貸）

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主要想請教各位前輩的問題是

單押這兩檔會風險過高嗎？（不看好升息期間債卷走勢且配息率較低，配息計算機算出其他皆為債卷類）

是否有建議加入哪檔美元計價基金能達到年配8%?

美金換匯建議一撥款就整筆由台幣換成美金或每次定期扣款時再換較佳?

各留300萬用於定期定額和單筆加碼投入的話是否資金效率太差?　(先投入先領息，但若淨值續下跌則沒有錢買入更高配息率之單位數)

謝謝願意花時間看完的人，很少發文表達得不是很好　
是否此計畫有思慮不周或曝險過大之處?
還請各位前輩多多指教～～

https://www.ezmoney.com.tw/events/2024ESG/index.html 的廣告圖片

mrchildren

名人堂

2樓

2022-02-24 11:16

mrchildren

名人堂

2樓

2022-02-24 11:16

弱弱的說幾句：發文沒人回，通常是因為大家看不懂，像我就是看不懂這落落長的一堆，搞不清楚你要問什麼，就路過了......

註冊會員

3樓

2022-02-24 12:11

註冊會員

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2022-02-24 12:11

"mrchildren"弱弱的說幾句：發文沒人回，通常是因為大家看不懂，像我就是看不懂這落落長的一堆，搞不清楚你要問什麼，就路過了......

謝謝Ｍ大回覆，一針見血點出問題
重新回去修改發文時的確覺得我到底在寫什麼啊......
表達能力有待加強，還請大家見諒

bear6400

註冊會員

4樓

2022-02-26 14:50

bear6400

註冊會員

4樓

2022-02-26 14:50

"like"
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主要想請教各位前輩的問題是

單押這兩檔會風險過高嗎？（不看好升息期間債卷走勢且配息率較低，配息計算機算出其他皆為債卷類）

是否有建議加入哪檔美元計價基金能達到年配8%?

美金換匯建議一撥款就整筆由台幣換成美金或每次定期扣款時再換較佳?

各留300萬用於定期定額和單筆加碼投入的話是否資金效率太差?　(先投入先領息，但若淨值續下跌則沒有錢買入更高配息率之單位數)

謝謝願意花時間看完的人，很少發文表達得不是很好　
是否此計畫有思慮不周或曝險過大之處?
還請各位前輩多多指教～～

你的本金貸出來就要開始利息。
如果已經決定要投配息，我覺得應該第一時間就全額投入。
分批對你反而不利。