"熱狗熱GO"請問A大最近打算跟我同學聯名買套房出租
請問有什麼要注意的呢
資金都投入債基，大約剩下50萬
一人出50買間兩百萬左右的套房出租剩下的再用貸款

"allenlu"

"熱狗熱GO"請問A大最近打算跟我同學聯名買套房出租
請問有什麼要注意的呢
資金都投入債基，大約剩下50萬
一人出50買間兩百萬左右的套房出租剩下的再用貸款

建議如下:
1.不要跟別人合夥，用自己的名字買就好，因為合夥極有可能會拆夥或吵架，以後要處理後續維修、買賣、貸款都很麻煩。
2.盡量買室內15坪以上的房子，這樣貸款成數才能八成以上，但50萬頭期款不好買，買總價250萬又要室內15坪以上的話，一坪10幾萬大概只有高雄、台中、桃園等會有，新北市的話可以找找看，類似泰山、林口、汐止之類。但是不要太偏遠，以免很難租出去。或是買台北市中心套房250萬，也可以考慮，類似大同、萬華區之類。不要買鄉下，難出租又賣不掉。
3.買的地方一定要是自己以後也有可能去住的地方，或是離自己近的地方，最差情況下，也能自己去住，以自住為出發點的話，就完全不怕。
4.交給物業公司管理收租，就不用費心。若只有一間，也可以自己管理看看，磨練經驗。
5.利用青年首購貸款，可以利率1.5%左右，貸四十年。

"allenlu"報酬率是這樣算:

舉例: 某縣市470萬房子，收租1.5萬，投報3.8%，看似不高，利用槓桿之後，頭期款出170萬+5萬仲介費，貸款300萬，二十年，每月繳本息1.5萬，收租剛好COVER房貸。經過6年，貸款降到220萬，銀行重新估價可貸350萬，於是將本金130萬增貸出來，貸款350萬，三十年，利率降為1.8X%，每月繳本息1.2X萬，一樣收租1.5萬，每個月還有多2000元現金流，當初本金降為175-130=45萬，30年總繳息為107萬，30年總收租為540萬，30年總獲利為432萬，本金45萬，年化投報率為4320000/30/450000=32%。隨著時間越久，當初買房成本越降越低，最後將買房本金全部增貸取回，買房成本歸零，房產繼續收租，等於富爸爸書裡所說的"零成本之無限報酬率"。

中部的話可以買台中市，買台中正在蓋的捷運附近的地方，很有潛力。

"ka803.hsu"

"allenlu"報酬率是這樣算:

舉例: 某縣市470萬房子，收租1.5萬，投報3.8%，看似不高，利用槓桿之後，頭期款出170萬+5萬仲介費，貸款300萬，二十年，每月繳本息1.5萬，收租剛好COVER房貸。經過6年，貸款降到220萬，銀行重新估價可貸350萬，於是將本金130萬增貸出來，貸款350萬，三十年，利率降為1.8X%，每月繳本息1.2X萬，一樣收租1.5萬，每個月還有多2000元現金流，當初本金降為175-130=45萬，30年總繳息為107萬，30年總收租為540萬，30年總獲利為432萬，本金45萬，年化投報率為4320000/30/450000=32%。隨著時間越久，當初買房成本越降越低，最後將買房本金全部增貸取回，買房成本歸零，房產繼續收租，等於富爸爸書裡所說的"零成本之無限報酬率"。

中部的話可以買台中市，買台中正在蓋的捷運附近的地方，很有潛力。

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但是這個假設是
第一,房子需要增值
第二,時間需要三十年

另外,我更好奇,利滾利之後,債基三十年的平均報酬會是多少

"allenlu"報酬率是這樣算:

舉例: 某縣市470萬房子，收租1.5萬，投報3.8%，看似不高，利用槓桿之後，頭期款出170萬+5萬仲介費，貸款300萬，二十年，每月繳本息1.5萬，收租剛好COVER房貸。經過6年，貸款降到220萬，銀行重新估價可貸350萬，於是將本金130萬增貸出來，貸款350萬，三十年，利率降為1.8X%，每月繳本息1.2X萬，一樣收租1.5萬，每個月還有多2000元現金流，當初本金降為175-130=45萬，30年總繳息為107萬，30年總收租為540萬，30年總獲利為432萬，本金45萬，年化投報率為4320000/30/450000=32%。隨著時間越久，當初買房成本越降越低，最後將買房本金全部增貸取回，買房成本歸零，房產繼續收租，等於富爸爸書裡所說的"零成本之無限報酬率"。

中部的話可以買台中市，買台中正在蓋的捷運附近的地方，很有潛力。

"allenlu"

"ka803.hsu"

"allenlu"報酬率是這樣算:

舉例: 某縣市470萬房子，收租1.5萬，投報3.8%，看似不高，利用槓桿之後，頭期款出170萬+5萬仲介費，貸款300萬，二十年，每月繳本息1.5萬，收租剛好COVER房貸。經過6年，貸款降到220萬，銀行重新估價可貸350萬，於是將本金130萬增貸出來，貸款350萬，三十年，利率降為1.8X%，每月繳本息1.2X萬，一樣收租1.5萬，每個月還有多2000元現金流，當初本金降為175-130=45萬，30年總繳息為107萬，30年總收租為540萬，30年總獲利為432萬，本金45萬，年化投報率為4320000/30/450000=32%。隨著時間越久，當初買房成本越降越低，最後將買房本金全部增貸取回，買房成本歸零，房產繼續收租，等於富爸爸書裡所說的"零成本之無限報酬率"。

中部的話可以買台中市，買台中正在蓋的捷運附近的地方，很有潛力。

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但是這個假設是
第一,房子需要增值
第二,時間需要三十年

另外,我更好奇,利滾利之後,債基三十年的平均報酬會是多少

上面的例子就是我自己2012年買的房子，這間投報還不算高，真的是普通的報酬率，而這種收租報酬率的房子，全台灣到處都可以買得到，所以我特別舉這個案例，就是一般人買房子都可以達到的情況。

收到的房租就是實在的現金收益，可以COVER房貸，不像配息基金一配息，淨值就往下掉。收了多年房租，房價也沒什麼跌，以銀行估價來說算持平，等於淨值相當穩定。目前已經持有這間房子六年半，若沒意外，打算一直持有下去。經過六年後，我也是將本金增貸出來，等於當初只用45萬買到一間房，然後三十年後，這間房子可以自己繳完自己的房貸，並且設理財型房貸可以隨時動用現金。所以既然成本只有45萬，投報又上看10%~32%，就沒必要賣房。如果扣掉空屋率或一些維修，最差收租投報也還有10%以上。但淨值不會像股債市一樣說掉就掉。

房子的價值雖然要等真正賣屋那天才知道，但如果真的想確認房屋價值，隨時問任何一家銀行幫你估價就可以，相當準確。多多利用銀行設定理財型房貸，想用錢，就不必賣屋，銀行真的是我的好幫手。

我覺得房子作為資產配置一環，還是蠻重要的，像全球股債市最近這種跌法，兩天跌6%，說真的心臟要蠻大顆的。配息基金固然不錯，我也買不少配息基金，但是最近的淨值一直掉，等於一整年沒賺錢。這時你會發現，資產裡面有一部分是實體房屋收租，還真的算蠻安心的，簡直算是超強債基，因為住是人類最基本需求，有沒有打貿易戰都得住，失業也得找地方住，沒錢也得住。

然而，房產、基金各有各的好處，我相信債基、股基長期持有還是會賺錢，我也都有買債基、股基，只是若能多另一個武器~收租房產，那就更穩定了。最差情況下，若不租給別人，自己也能搬去住，也不虧。所以才說要買自己未來可能會住的房子，基本上就立於不敗。

房產的好處是可以槓桿4倍，用兩成本金貸八成，銀行借你很低的1.X%利息，分三十年攤還，比股票或基金質借的成數和利息都好很多，一旦簽30年合約，也沒有斷頭風險，只要繳得起每月本息就好。

房產再怎麼跌，三十年內銀行都不會要你追討房屋跌價的部分，但是基金質借一但股市跌破表，銀行就要跟你追繳跌價破表的本金，股市波動大時就緊張了。

因為我的收租自住房產配置60%，現金17%，基金23%，所以遇到最近這種跌法，雖然還是會害怕，但至少還可以暫時撐得住。如果股市跌10幾%，總資產還是維持在97~100%，影響不大。房產裡面又可以設定6成理財型房貸當作現金可以隨時動用，有後援部隊可以支援。

當然基金就算只跌1%我也不願意，只是若真的跌了，至少資產配置當初有做好，衝擊沒那麼大。

照片附上最近在看的書，歡迎大家一起研究，一起努力度過近期震盪。

"yesmans"文長, 歹勢歹勢.

買房收租, 跟基金一樣, 最後還是你的進場點的價位,
買房出租會有幾個新聞播報到爛的問題
依照經營近十年來的經驗機率排列
1.租金遲繳
2.天兵房客, 弄壞公用器材, 最常發生在洗衣機飲水機故障.
3.下任房客間的空窗期
4.蟑螂房客

最後一個, 通常也是殺傷力最大的那個
還不包含, 有感情糾紛, EQ管理能力弱, 一吵架就說要自殺的
想趕人?? 不好意思, 台灣租約可是保障房客的

房子會增值, 也會折舊, 少數地區, 一過30屋齡, 折舊率會拉高
銀行鑑價也會變低, 不管你是初貸還是增貸.

以我的例子, 在同一個某捷運站旁300公尺不到
通通是台X銀承貸
透天
2012買進, 買進時屋齡31年, 2017增貸, 屋齡36年, 鑑價比31年時高出200萬
公寓
2014買進, 買進時屋齡34年, 2018增貸, 屋齡38年, 鑑價比34年時低60萬

再來, 房子再怎麼出租, 最後還是要面臨賣掉.
只有賣掉才算是結清把錢收回來.
不賣掉, 你就得賭幾十年後, 那塊地會值錢. 因為建物已無任何殘值.

舉個例子
買了一間屋齡20年500萬, 貸款30年, 自備款100萬, 每月貸款2萬, 租金也收2萬, 打平來算.
繳了30年後, 貸款結清, 這時候, 你付出自備款100萬+擁有一間屋齡50年房子

50年屋齡的房子, 能增貸多少??
雙北我不敢肯定, 但以我自身經營中南部多年經驗, 不打個8折也會打個6折,
抓個開心一點的數值7折好了

不管你是要賣掉還是增貸
此時你的房子只值350萬
350萬/30年 = 11萬多
但你自備款只出了100萬, 所以看起來每年有12%報酬率, 讚讚讚

別忘了, 這是在租金打平, 房客繳租正常, 你沒遇到天災人禍, 世界祥和的情況
有任何一個環節偶爾出個狀況, 你就GG了

不賣繼續租, 世界的資訊流通暢通, 房客等級也逐漸上升,
屋齡50年的老房子, 你租金還能維持跟30年一樣嗎??
房子都不需要整修嗎??

不管公寓大樓還是透天, 最花錢的整修是防水抓漏,
打針注射通常能撐三年, 但一次大概要花幾萬
這筆錢房客出?? 做夢~除非另有約定, 不然法律規定是房東出.

當屋齡到達30年以上, 下一手買家能貸好貸滿的機率也下降
通常買家會要求要在買賣契約附註買賣不到八成無條件解約balabala

有趣的是, 真的很多都無法到八成
台X銀是我唯一配合的, 銀行也直接說, X先生, 你的房子年紀比較大(委婉), 公司能做的成數比較低...

很多人鼓勵進入這一塊
我個人是來滅火的

去期少待, 降低傷害

"yesmans"文長, 歹勢歹勢.

買房收租, 跟基金一樣, 最後還是你的進場點的價位,
買房出租會有幾個新聞播報到爛的問題
依照經營近十年來的經驗機率排列
1.租金遲繳
2.天兵房客, 弄壞公用器材, 最常發生在洗衣機飲水機故障.
3.下任房客間的空窗期
4.蟑螂房客

最後一個, 通常也是殺傷力最大的那個
還不包含, 有感情糾紛, EQ管理能力弱, 一吵架就說要自殺的
想趕人?? 不好意思, 台灣租約可是保障房客的

房子會增值, 也會折舊, 少數地區, 一過30屋齡, 折舊率會拉高
銀行鑑價也會變低, 不管你是初貸還是增貸.

以我的例子, 在同一個某捷運站旁300公尺不到
通通是台X銀承貸
透天
2012買進, 買進時屋齡31年, 2017增貸, 屋齡36年, 鑑價比31年時高出200萬
公寓
2014買進, 買進時屋齡34年, 2018增貸, 屋齡38年, 鑑價比34年時低60萬

再來, 房子再怎麼出租, 最後還是要面臨賣掉.
只有賣掉才算是結清把錢收回來.
不賣掉, 你就得賭幾十年後, 那塊地會值錢. 因為建物已無任何殘值.

舉個例子
買了一間屋齡20年500萬, 貸款30年, 自備款100萬, 每月貸款2萬, 租金也收2萬, 打平來算.
繳了30年後, 貸款結清, 這時候, 你付出自備款100萬+擁有一間屋齡50年房子

50年屋齡的房子, 能增貸多少??
雙北我不敢肯定, 但以我自身經營中南部多年經驗, 不打個8折也會打個6折,
抓個開心一點的數值7折好了

不管你是要賣掉還是增貸
此時你的房子只值350萬
350萬/30年 = 11萬多
但你自備款只出了100萬, 所以看起來每年有12%報酬率, 讚讚讚

別忘了, 這是在租金打平, 房客繳租正常, 你沒遇到天災人禍, 世界祥和的情況
有任何一個環節偶爾出個狀況, 你就GG了

不賣繼續租, 世界的資訊流通暢通, 房客等級也逐漸上升,
屋齡50年的老房子, 你租金還能維持跟30年一樣嗎??
房子都不需要整修嗎??

不管公寓大樓還是透天, 最花錢的整修是防水抓漏,
打針注射通常能撐三年, 但一次大概要花幾萬
這筆錢房客出?? 做夢~除非另有約定, 不然法律規定是房東出.

當屋齡到達30年以上, 下一手買家能貸好貸滿的機率也下降
通常買家會要求要在買賣契約附註買賣不到八成無條件解約balabala

有趣的是, 真的很多都無法到八成
台X銀是我唯一配合的, 銀行也直接說, X先生, 你的房子年紀比較大(委婉), 公司能做的成數比較低...

很多人鼓勵進入這一塊
我個人是來滅火的

去期少待, 降低傷害