靠槓桿翻轉人生,房貸信貸、股票質押貸款借錢投資經驗談
善用理財型房貸把已還本金及房價增值價值再借出投資.買房及投資兩者可以同時並行.但前提是現金流要能過關,你才有承擔負債的本錢。
----------------------------------------------------------------
以下轉自大仁的文章
你有沒有想過,為什麼同樣買房,別人比你賺更多錢?
因為他們比你更了解槓桿。
償還貸款 = 降低槓桿
在《股票跟買房如何計算槓桿比例?》
我們談到投資的曝險部位,以及槓桿比例計算。
建議先看過上面那篇,建立基礎知識以後再往下看。
很多人買房都要背負房貸,沒有貸款根本就不可能買房。
以本金 100 萬來計算:
房子 500 萬(貸款 400 萬),頭期款 100 萬。
此時的槓桿比例是 5 倍
![/tmp/phpW3YOLO /tmp/phpW3YOLO](https://www.letf.com.tw/wp-content/uploads/2023/07/1661345629-1255831624-g_l.png)
很多人看到 5 倍槓桿覺得太可怕了。
不過,這些人都忽略一個重點:
當你持續償還房貸,你的槓桿比例會逐漸降低。
這是什麼意思?
意思就是你每個月償還貸款,這些錢除了利息以外,其實還包含著「本金」。
也就是說,在你償還貸款的過程中,你的本金(淨資產)是持續增加的。
舉例來說,房貸原本 400 萬。
當你償還 100 萬的貸款本金,房貸剩下 300 萬。
此時槓桿比例從 5 倍,下降到 2.5 倍
![/tmp/phpkC21kq /tmp/phpkC21kq](https://www.letf.com.tw/wp-content/uploads/2023/07/1661346525-3849276310-g_l.png)
有發現重點了嗎?
償還的貸款越多,你的本金越大,槓桿比例就會縮減。
雖然買房子要開 5 倍槓桿,聽起來很可怕。
但你維持 5 倍槓桿的時間其實很短,幾乎只存在「買房的那一刻」。
之後每個月慢慢償還貸款,你的槓桿比例是一直下降的。
所以,想要降低槓桿的其中一個方法就是:「償還貸款。」
你的貸款越少,代表你的本金越高。
你的本金越高,代表槓桿比例越低。
BUT,更重要的 BUT 又來了!
除了償還貸款以外,還有另外一種情況會使你的槓桿比例降低。
猜猜看是什麼情況?
資產增值 = 降低槓桿
除了償還貸款,還有另外一種情況也會降低槓桿。
資產增值,會讓你的槓桿比例下降。
這句話不好懂,大仁一樣拿房產來舉例你就明白。
100 萬本金,買 500 萬房子。
已經償還 100 萬的貸款。
這時,你的本金應該是(頭期款 100 萬)+(償還貸款 100 萬)= 合計本金 200 萬。
幾年後,房價從原本的 500 萬漲到變成 700 萬。
增值的 200 萬,等同你的本金增加 200 萬。
這時你的本金應該視為 400 萬。
(頭期款 100 萬)+(償還貸款 100 萬)+(房產增值 200 萬)
你的房子曝險等於房價,也就是 700 萬。
而你的槓桿比例就是(房子 700 萬 / 本金 400 萬)= 1.75 倍
![/tmp/phpL2FS7l /tmp/phpL2FS7l](https://www.letf.com.tw/wp-content/uploads/2023/07/1661346715-325291357-g_l.png)
這就是大仁前面提到的:
資產增值,會讓你的槓桿比例下降。
資產上漲越多,你的本金就越多(淨資產越高),槓桿比例會逐漸下降。
即使你的貸款完全沒有減少,還是能透過資產增值來達到降低槓桿的作用。
你的槓桿,沒有想像中高
看完上面兩點你會發現:
一、持續償還貸款。
二、房價持續增值。
這兩種情況下,你的槓桿比例是會逐漸下降的。
而大多數人並沒有意識到這件事情。
因為他們將貸款視為洪水猛獸,認為房貸就是要提早還清。
能早一天,是一天。
盡量省吃儉用把每一塊錢都優先拿來償還貸款。
這麼做有個好處,你的槓桿比例會更快下降。
但是,這麼做也有個壞處。
槓桿比例下降,代表你的「獲利空間」被壓縮了。
大仁在《為什麼大多數人都是靠買房才賺到錢?》這篇談到:
為什麼大多數人最大的財富,往往都是房地產?
因為,這是他們唯一一次敢於承擔負債,願意開啟槓桿的時刻。
他們靠著負債,讓自己的整體資產增加 5 倍的槓桿。
只要房價上漲,他們的獲利就是 5 倍。
而正是因為運用負債增加槓桿,才讓他們獲得更多的資產增值。
BUT,最重要的 BUT 來了!
前面提到,無論是償還貸款或房價上漲都會降低你的槓桿比例。
也就是說,正常情況下大多數人都是在不停降低槓桿。
當你不斷降低槓桿比例,代表你在不斷降低自己的資產增值空間。
為什麼大多數人,無法追上富人的腳步?
因為這些人好不容易開了槓桿,結果卻拼命地把槓桿給縮小。
反過來說,富人在做什麼?
富人在做的事情叫做「保持槓桿」。
他們明白槓桿是世界上最強大的力量,他們明白槓桿是累積財富更快的道路。
因此,當你在努力想著償還貸款(降低槓桿)的時候,
他們拼了命地不讓自己的槓桿下降,努力維持槓桿比例。
關鍵:保持槓桿
前面提到,償還貸款跟房價上漲都會降低你的槓桿。
那要怎麼做才能減緩槓桿下降?
答案很簡單,提高你的負債,槓桿就升回去了。
在《會走路的錢》這本書提到:
房價漲了固然是件好事,但是隨著房價成長,你的槓桿下降,投資收益也在一天天下降。
房價漲,代表淨資產增加。
淨資產增加,代表槓桿降低。
槓桿降低,代表資產上漲的獲利變小。
因此,想保持原有的獲利速度,你就得「保持槓桿」。
當曝險比例下降的時候,你就得考慮增加曝險來維持長期的槓桿比例。
也就是「舉債借貸」,重新增加曝險。
同樣例子,你本來的資產狀況是這樣:
【曝險】:700 萬(包含 200 萬的增值)
【本金】:400 萬(包含 100 萬頭期款 + 100 萬償還貸款 + 200 萬房價增值)
【槓桿】:1.75 倍
![/tmp/phpCbnQNH /tmp/phpCbnQNH](https://www.letf.com.tw/wp-content/uploads/2023/07/1661348053-579242530-g_l.png)
你的槓桿已經從原本的 5 倍
因為償還貸款 + 房產增值,變成剩下 1.75 倍而已。
如果你想把槓桿拉回去,就得增加曝險。
比方說,你從房產淨值貸款出來 100 萬。
買另外一間 500 萬的房子,這個時候你的資產變化會是這樣:
【曝險】:1200 萬(舊房 700 萬 + 新房 500 萬)
【本金】:400 萬。
【槓桿】:3 倍
![/tmp/phpOQJxAr /tmp/phpOQJxAr](https://www.letf.com.tw/wp-content/uploads/2023/07/1661348477-3268314746-g_l.png)
運用房產淨值去增加投資曝險,讓整體槓桿重新回到 3 倍。
很多人會富有,就是在槓桿下降的時候,重新借貸出來增加更多曝險。
把曝險維持在一定程度,才能保持資產繼續增值的速度。
(備註:目前增貸後去買房,貸款有可能會被追回,關於這點請自行評估解決方法)
想像一下:
窮人持續降低槓桿,降低獲利。
富人努力保持槓桿,維持獲利。
長久下來,你認為誰會更有錢?
結論
最後,重點整理:
一、償還貸款的過程,會不斷降低槓桿。
二、資產增值的過程,會不斷降低槓桿。
三、槓桿降低,你的獲利也會隨之降低。
四、富人懂得運用負債,他們會貸款去增加曝險,以便「保持槓桿」。
五、你努力降低槓桿,富人努力維持槓桿,這就是兩者的差別。
槓桿投資最重要的就是現金流。
現金流要能過關,你才有承擔負債的本錢。
如果你連下個月的貸款都繳不出來,那你應該做的就是「降低槓桿」。
因為這代表你的槓桿,已經大到你無法承受的地步了。
(關於負債比率會在後面的文章提到)
「保持槓桿」就是許多人在累積財富時忽略的重點。
如果你收入穩定,現金流游刃有餘,你就可以思考維持自己的槓桿比例。
這篇大仁以「房地產」做為舉例,但內容並不限於房地產。
你也可以運用在股票或是其他投資項目上,道理是相通的。
當然,投資沒有保證獲利這種事情。
房價可能下跌,股市也可能崩盤,槓桿並不是不能用,而是看怎麼使用。
就像大仁在這篇文章提到的:《槓桿投資法的關鍵:曝險、曝險、曝險》
只要你控制好曝險比例,你就能控制好風險。
槓桿可以帶來更大的獲利,也能帶來更大的損失。
在使用槓桿時,務必更加小心謹慎。
希望這篇文章有幫助你進一步理解「保持槓桿」的思維。
再次提醒,使用槓桿,請務必留意自己的現金流狀況而定。
寧願降低槓桿減少獲利,也不要增加槓桿卡死自己。