請問銀行VIP優惠貸款的經驗（用保單借款，保單利息繳不出來，剩五天就要結清，求解．．．）
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請問銀行VIP優惠貸款的經驗（用保單借款，保單利息繳不出來，剩五天就要結清，求解．．．）
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rx9876
註冊會員
樓主
2018-12-28 01:09
之前看過一些房地產部落客或書籍作家
對於銀行VIP都是藏著只說一半, 目的是要讀者加入付費會員
今天找到這個部落客寫得滿仔細的
但已經是2016年的舊文章了
http://inaforlife.blogspot.com/2016/11/part01.html
想請問大家是否有過最近銀行VIP優惠貸款的經驗
房貸或信貸都可以, 請大家分享經驗
看著剛發生的acopy2004千萬保單事件
想不到我也將要遇到類似的事情了
事情起因是
朋友A的爸媽已經7x歲了
朋友A只是27K小員工, 養活自己都不容易
之前爸爸生了一場大病把積蓄花完
只剩下幾張壽險保單, 爸爸就瞞著大家用保單借款當生活費
結果保單利息繳不出來剩下五天就要結清才跟朋友A說
目前負債好像是保單借款一百萬, 房貸也還有400萬
要等上班時間去問保險公司和銀行才知道
所幸這是一棟40年老透天, 應該還有些價值
老人家就動了以房養老的念頭,
朋友知道我最近在看投資的資料就問我
我想一想, 增貸買基金至少比以房養老好一些
想辦法爭取到部落客所說的VIP超優房貸轉貸或二胎
讓我朋友當借款人 ,
新房貸如果有較長的寬限期, 就先不用還本
投入基金後的每月收益拿來繳付保單利息, 房貸利息, 定額生活費
餘額再投入增加收益, 希望寬限期過後能夠減少還本壓力
實際狀況還得了解實際月支出和銀行方案之後才能計算可行性
得等一月再開始找銀行談
總經太難懂，但可不可能 "看著線圖走勢，心中有感，再理性決策"？你賺的一塊錢不是你的一塊錢，你存下的一塊錢才是；但存下來的那一塊錢要以何種形式存在？
我是布魯斯
名人堂
2樓
2018-12-28 01:54
"rx9876"...之前爸爸生了一場大病把積蓄花完至少可以先自行初步估計房價多少、能貸到多少(區域地段？蛋黃蛋白蛋殼？)。透天是土地持份多，雖說土地供給有限，但並不保證一定會漲 (看地價稅的變化可略知一二)。至於40年的房子，應該被認定無殘值、連房屋稅都不用繳了吧？打算用一棟老透天增貸，要先扣掉400萬目前的餘額，然後還要每月能生出配息，足以支付生活費、保單利息、房貸利息(+本金)，難度真的有點高。
只剩下幾張壽險保單, 爸爸就瞞著大家用保單借款當生活費
結果保單利息繳不出來剩下五天就要結清才跟朋友A說...[/quote]應該是終身壽險才有那麼多的保單價值準備金可供質借，但終身壽險是一定領得到的，只是早領晚領的差別 ... 有考慮直接解約嗎？或者至少比較一下解約跟等被保險人掛點，哪一個比較划算？(莫說我如此直接，因為我百無禁忌、是早就寫好遺囑的人) 這跟想辦法留下投資型保單的意義完全不同！
[quote="rx9876"]...所幸這是一棟40年老透天, 應該還有些價值
老人家就動了以房養老的念頭,
朋友知道我最近在看投資的資料就問我
我想一想, 增貸買基金至少比以房養老好一些
想辦法爭取到部落客所說的VIP超優房貸轉貸或二胎
讓我朋友當借款人 ,
新房貸如果有較長的寬限期, 就先不用還本
投入基金後的每月收益拿來繳付保單利息, 房貸利息, 定額生活費
餘額再投入增加收益, 希望寬限期過後能夠減少還本壓力...
其他可能會卡關的點：
- 二胎利率一定較高、銀行還不一定肯賺這種利息錢。銀行可能寧願借三師信貸1.68%，也不一定會出借2.x%的二胎。
- 就算有擔保品/抵押品，但還是會徵信借款人的還款能力，像我沒工作應該就很難借。我自己是已經先埋好伏筆，在原先撥薪銀行中信維持VIP資格，等哪天要借房貸換屋時，就算成數低一點、利率高一點，我一樣吞下來，只要能借到補足差額就好了。不過，我目前完全沒向中信借錢就是了。
初估之後若無法達成也別灰心，還是一樣找保險公司、銀行問問，反正 ... 不花錢！
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paul3shu
註冊會員
3樓
2018-12-28 04:46
今天找到這個部落客寫得滿仔細的
但已經是2016年的舊文章了
http://inaforlife.blogspot.com/2016/11/part01.html
想請問大家是否有過最近銀行VIP優惠貸款的經驗
房貸或信貸都可以, 請大家分享經驗
這部分參考就好，銀行授信政策都會調整，文章是105.11月..
時間已經可算是年代久遠了~
想辦法爭取到部落客所說的VIP超優房貸轉貸或二胎
讓我朋友當借款人 ,
新房貸如果有較長的寬限期, 就先不用還本
投入基金後的每月收益拿來繳付保單利息, 房貸利息, 定額生活費
餘額再投入增加收益, 希望寬限期過後能夠減少還本壓力
實際狀況還得了解實際月支出和銀行方案之後才能計算可行性
得等一月再開始找銀行談
實務上建議的做法會請你朋友A的父親當擔保物提供人,朋友A當借款人
一般房屋貸款大多承作的年紀會在65歲以內(後續攤還得年限，大概可以抓年紀+申貸年限<75)
銀行會針對房貸的成數/借款人的職收下去評估可貸金額以及利率
以上為自身在銀行從事房貸業務的經驗
供參
~以市場為師,修煉心性; 大家吃BBQ時,記得反著作~
eliya
天使人
4樓
2018-12-28 11:54
2.保單該不是大問題, 只要有繳息,就算沒繳,到期時,保險公司會扣掉息,給付剩餘保價金,最壞也就是解約
eliya
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rx9876
註冊會員
5樓
2018-12-28 13:05
有幾點是我先前沒考慮過的
1. 解約
反正保單已經沒有殘值了，解了把利息還一還也就是了
得等一月保險公司正常上班才能問
這幾天結算，沒空理我們
2.
現有的房貸就已經是用朋友A的名字去借的了
不是首購時的那一筆
未來要做也會是這樣做
老人家很難貸
屋齡+貸款年限 <=75
貸款人年齡+貸款年限 <=75
有這兩條卡著，加上貸款條件差，覺得想貸20年可能還很勉強
所以希望先衝到銀行VIP有比較好的條件
已經到星展銀行填表申請房貸評估了
總經太難懂，但可不可能 "看著線圖走勢，心中有感，再理性決策"？你賺的一塊錢不是你的一塊錢，你存下的一塊錢才是；但存下來的那一塊錢要以何種形式存在？
我是布魯斯
名人堂
6樓
2018-12-28 19:51
"rx9876" ... 希望先衝到銀行VIP有比較好的條件
...
已經到星展銀行填表申請房貸評估了
要成為 VIP，需要先放一筆錢進去 (現金活儲就可以，不需買基金)，但眼前金流就已經吃緊了 ...
想到上次國泰世華來電招攬房貸轉貸，好像不用臨櫃，他們有自己一套估價方式，應該只要先提供地號、地址。
我的五大投資金律，開槓桿也能應付：
一、找對一路向上的標的
二、做好配置及現金比例
三、利用再平衡逢低買
四、有錢隨時買，按配置進場
五、長期持有，缺錢再賣
mrchildren
名人堂
7樓
2018-12-28 22:11
對於未來有收入的人，例如工作很穩，未來每月會有進帳，這種人才有借新還舊的本錢。但你朋友的情況並非如此，且他的家人顯然沒有太多理債能力，再借更多債，只怕是讓未來的負擔更大。
建議還是把現有的債先理一理，例如把保單解約，利息還一還，別再借新還舊。除非借新債的條件更好，或你朋友開始利用下班時間接案攢錢，償債能力增加，就另當別論。
我的五大投資金律，開槓桿也能應付：
一、找對一路向上的標的
二、做好配置及現金比例
三、利用再平衡逢低買
四、有錢隨時買，按配置進場
五、長期持有，缺錢再賣
mrchildren
名人堂
8樓
2018-12-28 22:15
"我是布魯斯"想到上次國泰世華來電招攬房貸轉貸，好像不用臨櫃，他們有自己一套估價方式，應該只要先提供地號、地址。
做過幾筆房貸新貸及轉貸，跟中信、國泰、台新跟富邦人壽都打過交道，從未臨櫃，光給地址對方就能鑑價跟交代成數，直到最後對保才有機會跟業務碰到面。
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leger08
註冊會員
9樓
2018-12-29 08:26
"rx9876"果然集思廣益
有幾點是我先前沒考慮過的
1. 解約
反正保單已經沒有殘值了，解了把利息還一還也就是了
得等一月保險公司正常上班才能問
這幾天結算，沒空理我們
2.
現有的房貸就已經是用朋友A的名字去借的了
不是首購時的那一筆
未來要做也會是這樣做
老人家很難貸
屋齡+貸款年限 <=75
貸款人年齡+貸款年限 <=75
有這兩條卡著，加上貸款條件差，覺得想貸20年可能還很勉強
所以希望先衝到銀行VIP有比較好的條件
已經到星展銀行填表申請房貸評估了
保單不一定沒有殘值喔
一般保單借貸通常是6~8成的保價金
所以可能
A.解約後還多2~4成的錢
B.壽險保障倍數高，比如解約剩40萬，但等到身故卻有300萬。
身故時扣除貸款本息後一樣可以領差額
上班日問客服仔細算算看怎樣划算
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98407078
註冊會員
10樓
2019-01-01 02:21
"rx9876"大家好
之前看過一些房地產部落客或書籍作家
對於銀行VIP都是藏著只說一半, 目的是要讀者加入付費會員
那些部落客藏著不說的部分，不外乎就是如何低成本取得VIP及取得VIP後可以運用的貸款。
低資金想拿銀行VIP可以利用定存質借把資金墊高，銀行VIP資格只看往來資產不看負債所以要達到ＶＩＰ就變得比較容易，但需付出一點成本(定存質借利息，原定存利率＋1.5%)，原定存利息到期一樣能領所以實際成本就是1.5%，詳細作法這個部落格有教可以參考看看。https://jeremyeh.com/%E6%88%90%E7%82%BA%E9%8A%80%E8%A1%8Cvip.html#more-1873
EX1:自己有5萬，跟朋友借45萬，合計50萬定存2個月，設定定存後立刻定存質借9成45萬，將45萬還給朋友，這樣一來自有資金只要5萬就拿到中信的VIP。
EX2:自己有20萬，20萬存定存然後質借9成，質借出來在定存在質借9成在定存，直到定存總金額(往來資產)達到VIP門檻。
另外若拿到VIP也能考慮文章中理財型信貸(有些銀行叫循環型信貸或透支型信貸)，會有一個可隨時動的用額度，動用才計息(類似理財型房貸)，不過期限通常是1年1約，1年到期後自動展延續約(此時有些銀行會再收帳管費)，還款的部分除了每月還息之外每家銀行幾乎都設有每月最低還款金額1%~2%(本+利)，但還掉的本金可再次動用免收手續費，利率及手續費或帳管費都可以談。
理財型信貸與個人信貸的差異這篇文章有寫:https://www.imoney.com.tw/article/finacial-management/4-of-what-is-financial-management-loan/
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rx9876
註冊會員
11樓
2019-01-08 15:49
這個案件已經終止，老人家不敢買配息基金
深怕「你貪他的息，他圖你的本」
應該也有幾分對我的不信任
壽險保單解約還款後還剩10%
老實說
不理解怎麼敢借6.5%的保單貸款當生活費，卻不敢借房貸
即便借循環型的來當生活費也好過保單貸款
白費十幾天心力替他們規劃、詢問、說明
不懂詐騙集團怎麼那麼好賺
明明老人就是很頑固都不聽人說話的啊...
可能是我沒講「零風險」吧～
總之
我花了數天洽詢16間銀行
現在把銀行的轉貸條件跟大家分享
先說一下物件客觀條件
民國70年透天，加強磚造，新竹市區，地38坪
建物已無價值
銀行鑑價1000~1300不等
銀行估價時考慮轉賣的增值稅240萬，沒辦法貸高成數
從最慘的開始寫
電話詢問後，7天仍未報價
花旗、永豐、中國信託、華南、遠東、北富邦、台中商銀
一銀：得先付鑑價費3000元，才報價，放棄
匯豐：建物太差，不接案
兆豐：只能平轉，不能增貸
聯邦：1.85%，560萬
上海：1.8%，700萬，循環型2.4%。
台新：1.8%，700萬，300萬VIP也不會更優惠
國泰：2.1%，770萬，循環型2.15%。
星展：2%，850萬，循環型2.7%。分行業務話說的很滿，但一比較卻完全沒有優惠
渣打：1.66%，700萬。利率與物件的價值成反比，且免收帳管費、補貼8000元地政設定規費
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晴天四月
註冊會員
12樓
2019-01-08 15:54
"rx9876"......電話詢問後，7天仍未報價
花旗、永豐、中國信託、華南、遠東、北富邦、台中商銀
一銀：得先付鑑價費3000元，才報價，放棄
匯豐：建物太差，不接案
兆豐：只能平轉，不能增貸
聯邦：1.85%，560萬
上海：1.8%，700萬，循環型2.4%。
台新：1.8%，700萬，300萬VIP也不會更優惠
國泰：2.1%，770萬，循環型2.15%。
星展：2%，850萬，循環型2.7%。分行業務話說的很滿，但一比較卻完全沒有優惠
渣打：1.66%，700萬。利率與物件的價值成反比，且免收帳管費、補貼8000元地政設定規費
原來渣打銀行給的條件還真不錯呢!!!
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jsfun
天使人
13樓
2019-01-08 18:24
"rx9876"總之
我花了數天洽詢16間銀行
現在把銀行的轉貸條件跟大家分享
先說一下物件客觀條件
民國70年透天，加強磚造，新竹市區，地38坪
建物已無價值
銀行鑑價1000~1300不等
銀行估價時考慮轉賣的增值稅240萬，沒辦法貸高成數
從最慘的開始寫
電話詢問後，7天仍未報價
花旗、永豐、中國信託、華南、遠東、北富邦、台中商銀
一銀：得先付鑑價費3000元，才報價，放棄
匯豐：建物太差，不接案
兆豐：只能平轉，不能增貸
聯邦：1.85%，560萬
上海：1.8%，700萬，循環型2.4%。
台新：1.8%，700萬，300萬VIP也不會更優惠
國泰：2.1%，770萬，循環型2.15%。
星展：2%，850萬，循環型2.7%。分行業務話說的很滿，但一比較卻完全沒有優惠
渣打：1.66%，700萬。利率與物件的價值成反比，且免收帳管費、補貼8000元地政設定規費
結果造福了強友，謝謝大大做功德
總經太難懂，但可不可能 "看著線圖走勢，心中有感，再理性決策"？你賺的一塊錢不是你的一塊錢，你存下的一塊錢才是；但存下來的那一塊錢要以何種形式存在？
我是布魯斯
名人堂
14樓
2019-01-08 18:42
看到rx大更新這個主題的後續，就順手找出當初房貸的估價資料，供各位參考比較。我猜一來是時間點的差異，畢竟房地產已經跌一段時間了；二來是地點真的有差。我自住透天房屋同樣在新竹市區，地坪近32坪、建坪41坪、增建12坪，民國75年12月完工。2015年2月花旗委外估價的結果是：土地1,524萬，建物100萬，土增稅95萬，故淨值1,529萬，貸85%為1,299萬 (無條件去尾，連湊個1,300萬整數都不肯！)。rx大的案例中，土增稅達240萬，應該是因為取得土地時間很久所致 (所以，雖然很多有錢人利用贈與稅大幅調降時，將高價房產贈與給下一代，但考慮日後出售時須繳的土增稅，其實會計師是建議採用買賣的方式會更划算。)我去年曾上官方網站去試算 (公式超複雜的)，若用10%自用住宅稅率 (一生一次或一生一屋均可)，只要繳46萬、但用一般住宅稅率，則高達111萬。
"rx9876"... 深怕「你貪他的息，他圖你的本」...
...不理解怎麼敢借6.5%的保單貸款當生活費，卻不敢借房貸，即便借循環型的來當生活費也好過保單貸款...[/quote]
「你貪他的息，他圖你的本」
=> 正確來說，這句話只能用在 "用後人所繳的錢發給前人"的金錢遊戲，就是有名的 "龐氏騙局"。但很多人把淨值減損的配息基金混為一談，就不是很正確了。所以我之前才說：若從2016年初買入安聯收益斐幣、到去年10月美股大跌後賣出，就可以紮紮實實地賺上兩年半的高配息，淨值說不定還能小賺些。
不理解怎麼敢借6.5%的保單貸款當生活費，卻不敢借房貸
=> 保單借款是保單預定利率再加碼上去的，像我17年前買的儲蓄險預定利率6.25%，質借要6.75%。這種現金保單雖然沒有投資型保單因投資標的價值大減而被追繳的風險，但是利息越欠越多，當超過警戒線時，還是一樣要補錢。每個人的想法不同，但大部分人真的不會精打細算，尤其是對投資理財領域沒甚麼經驗的人。我家連我三個手足，之前碰面的時候，我老哥會一直跟我提(美元)高收債，但我兩年半跳進去買時，卻是一開始就買斐幣，因為圖其高利，後來我哥反過來被我說服，也跟著買斐幣了；但我姊就是一直買會累積保價準備金的保單，其他的方式對她而言都太複雜，她完全不想碰。或許其中有一大半的原因，是看了我這個弟弟曾在股市賠了一屁股，所以覺得我任何的投資建議應該都很爛吧！
[quote="rx9876"]渣打：1.66%，700萬。利率與物件的價值成反比 ...
這一點不太容易瞭解，是同樣的貸款成數，估價越高利率越低、或是貸款成數越低，利率越低？前者是因為銀行可以在風險評估後安全地借出更多金額、賺到更多利息，所以小額讓利；後者應該是風險係數更低、所以讓利。
看來，不但該好好跟國泰談信貸降息，也該找花旗好好聊聊，看房貸利率能不能降了...
本用戶沒有設定簽名檔
rx9876
註冊會員
15樓
2019-01-09 09:42
"我是布魯斯""rx9876"渣打：1.66%，700萬。利率與物件的價值成反比 ...
這一點不太容易瞭解，是同樣的貸款成數，估價越高利率越低、或是貸款成數越低，利率越低？前者是因為銀行可以在風險評估後安全地借出更多金額、賺到更多利息，所以小額讓利；後者應該是風險係數更低、所以讓利。
看來，不但該好好跟國泰談信貸降息，也該找花旗好好聊聊，看房貸利率能不能降了...
一直跟老人家說債券基金不賣不算賠，長放含息都是正報酬
但一直糾結在淨值跌了怎麼辦這件事
講再多都聽不進去
真的可以考慮渣打的轉貸專案，非常優惠
剛好布魯斯也在新竹市，有點想介紹當時聯絡渣打的房貸專員給你
彌補他跟我花了很多時間說明專案內容的時間
但跟誰貸都是貸，為避免爭議，還是直接去網頁填表，就會有房貸專員來洽談了
也可以跟渣打房貸專員一起談信貸轉貸，他有招攬，但我的信貸還在綁約期，故沒有詢問
或許強基金網友們以後也可以團購信貸或房貸，
之前看炒房書有寫過一個案例是集合社區二十幾戶轉貸去談優惠利率的
https://www.sc.com/tw/campaign/2017q1ml/
凡渣打優先理財客戶，或申貸房屋經本行鑑價金額達台北市/新北市NT$2,000萬或其他地區NT$1,500萬，即可享有最低1.58%起優惠利率。(註)成功申辦「溫馨成家組合」即可享有免帳管費、審查費優惠。房屋轉貸、原屋融資再享最高NT$8,000地政設定規費補貼。
電話中是說依據鑑價和年收評估成數和利率，但合理推測房貸專員應該就是貸滿的條件去計算
新竹市
鑑價1500以上，1.58%起
鑑價1300以上，1.62%起
所以我才會寫利率與鑑價成反比，鑑價越高，利率越低
總經太難懂，但可不可能 "看著線圖走勢，心中有感，再理性決策"？你賺的一塊錢不是你的一塊錢，你存下的一塊錢才是；但存下來的那一塊錢要以何種形式存在？
我是布魯斯
名人堂
16樓
2019-01-09 09:50
本用戶沒有設定簽名檔
shows1997
註冊會員
17樓
2019-01-10 16:28
因為有增貸的需求 在永豐銀行詢問能增貸80萬 中信銀 30 萬 渣打銀行100萬
剛好有幸看到分享 免走很多冤枉路 非常感恩
平平同一間房子 換個地方 增值好多錢 哈
總經太難懂，但可不可能 "看著線圖走勢，心中有感，再理性決策"？你賺的一塊錢不是你的一塊錢，你存下的一塊錢才是；但存下來的那一塊錢要以何種形式存在？
我是布魯斯
名人堂
18樓
2019-01-10 17:30
"shows1997"在此感謝 rx9876 大大分享的房貸資訊
因為有增貸的需求 在永豐銀行詢問能增貸80萬 中信銀 30 萬 渣打銀行100萬
剛好有幸看到分享 免走很多冤枉路 非常感恩
平平同一間房子 換個地方 增值好多錢 哈
三家銀行有透過現場鑑價才確定增貸金額的嗎？
:本用戶沒有設定簽名檔
q1113q1113
註冊會員
19樓
2019-02-06 03:51
"rx9876""我是布魯斯""rx9876"渣打：1.66%，700萬。利率與物件的價值成反比 ...
這一點不太容易瞭解，是同樣的貸款成數，估價越高利率越低、或是貸款成數越低，利率越低？前者是因為銀行可以在風險評估後安全地借出更多金額、賺到更多利息，所以小額讓利；後者應該是風險係數更低、所以讓利。
看來，不但該好好跟國泰談信貸降息，也該找花旗好好聊聊，看房貸利率能不能降了...
一直跟老人家說債券基金不賣不算賠，長放含息都是正報酬
但一直糾結在淨值跌了怎麼辦這件事
講再多都聽不進去
真的可以考慮渣打的轉貸專案，非常優惠
剛好布魯斯也在新竹市，有點想介紹當時聯絡渣打的房貸專員給你
彌補他跟我花了很多時間說明專案內容的時間
但跟誰貸都是貸，為避免爭議，還是直接去網頁填表，就會有房貸專員來洽談了
也可以跟渣打房貸專員一起談信貸轉貸，他有招攬，但我的信貸還在綁約期，故沒有詢問
或許強基金網友們以後也可以團購信貸或房貸，
之前看炒房書有寫過一個案例是集合社區二十幾戶轉貸去談優惠利率的
https://www.sc.com/tw/campaign/2017q1ml/
凡渣打優先理財客戶，或申貸房屋經本行鑑價金額達台北市/新北市NT$2,000萬或其他地區NT$1,500萬，即可享有最低1.58%起優惠利率。(註)成功申辦「溫馨成家組合」即可享有免帳管費、審查費優惠。房屋轉貸、原屋融資再享最高NT$8,000地政設定規費補貼。
電話中是說依據鑑價和年收評估成數和利率，但合理推測房貸專員應該就是貸滿的條件去計算
新竹市
鑑價1500以上，1.58%起
鑑價1300以上，1.62%起
所以我才會寫利率與鑑價成反比，鑑價越高，利率越低
請問大大可以介紹給我嗎,只是我是桃園市的想增貸,或是那位專員可以轉介桃園市優質的專員嗎,感恩
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