【穩配息策略】包租公、配息基金、穩基金自製配息．．．有現金流，不用擔心資產上下，肯放長期，幾乎都賺錢
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【穩配息策略】包租公、配息基金、穩基金自製配息．．．有現金流，不用擔心資產上下，肯放長期，幾乎都賺錢
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allenlu
名人堂
樓主
2018-11-22 02:12
這一年多來，其中被動收入的房租收了180萬，出售一間套房賺100萬，並回收當初買房頭期款, 加上工作所得，扣除生活開銷和房貸本利，現金含基金部位還是增加了400多萬左右，總資產還是穩定增加。
投資有賺有賠，賺得比賠得多就好，也不是炫耀自己成果，只是在這時候，還是分享一下自己資產配置，包租公算是主要投資佔50%，基金佔20%，繼續有工作也很重要，什麼時候會再大跌真的很難講，但至少在還有其他收入的情況下，基金暫時如果沒賺錢，也不用太擔心，這樣才能長期抗戰。
房地產在2014之後也下跌超過一成，我也一直放著沒賣，繼續收租，最近又慢慢漲回來，最近詢問手上房產的銀行估價，每間都重新回到之前高點。房產部份整體來算的話，總金額更大，但不賣就沒事，繼續收租就對了，有現金流繳全部房貸，就不用害怕。這也是"富爸爸"系列的理論，只要有現金流，不用擔心資產上下。只要肯放長期的話，幾乎都是賺錢。
同樣的，穩基金的部分，也會考慮等這一波，如果漲上來一些，再贖回幾萬元，湊足一個月基金配息10萬，自製配息的計畫，希望盡量不受基金淨值上下干擾。漲跌大的時候，心理素質和資產配置就很重要了，相信暴風雨應該很快會過去。
手上是還有現金可以加碼，不過法拍屋也是我研究的部分，若有便宜投報高的物件也可能會買進。同樣都是被動收入，手上武器若多一點，面對吃錢怪，比較有戰力防禦。不知道在此分享太多基金之外的方法例如房地產是否適合，希望大家別見怪。
我這一周來美國出差，目前是中午時間，時差11小時，剛好發文等於大家半夜。大家一起努力。
也要謝謝強大幫我升級"名人堂成員"，真的非常榮幸，感謝!!
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更多「穩基金」相關精華文章收錄在：
【完整收錄】穩配息策略：穩基金＋股基自製配息＋配息基金組合
https://forum.fundhot.com/viewtopic.php?t=6744
Investment success doesn't come from "buying good things",
but rather from "buying things well"
(投資成功不是因為買到好東西，而是因為「買得好」。)
～by Howard Marks, The Most Important Thing: Uncommon Sense for the Thoughtful Investor
強大
管理員
2樓
Investment success doesn't come from "buying good things",
but rather from "buying things well"
(投資成功不是因為買到好東西，而是因為「買得好」。)
～by Howard Marks, The Most Important Thing: Uncommon Sense for the Thoughtful Investor
強大
管理員
2樓
2018-11-22 09:14
"allenlu"謝謝強大幫我升級"名人堂成員"，真的非常榮幸，感謝!!
「名人堂成員」是強基金給予資深強友的榮譽頭銜，感謝他們的分享影響了成千上萬的基金投資人，讓投資智識淵遠流傳，後進者少走冤枉路。
強基金決定給予「名人堂成員」頭銜的決定過程，並不容易。這人必須在強基金待的夠久，發言夠水準，能夠持續不間斷，好壞都說，不會多頭時拼命邀功，空頭時消失無蹤。最難的是，此人必須經過強基金管理團隊的「全票通過」，注意！是全票通過，即便是我，也只佔其中一票。
「名人堂成員」的榮譽頭銜，雖然只是低調的寫在大大帳號下方的一行字，卻代表著我們的敬重及感謝，感謝你們對基金投資人的提醒與啟發，因為你們的默默付出，讓所有強友避免掉的風險，我相信絕對數以億計。
Allenlu大及所有「名人堂成員」，你們都實至名歸，謝謝你們！謝謝！
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leecn1009
註冊會員
3樓
2018-11-22 09:27
無論是股基的做法或是房產/收租的資產配置等考量
都是值得後進參考學習的典範~
謝謝~ 由於你們的指引 讓後面的我們可少走冤枉路
我的五大投資金律，開槓桿也能應付：
一、找對一路向上的標的
二、做好配置及現金比例
三、利用再平衡逢低買
四、有錢隨時買，按配置進場
五、長期持有，缺錢再賣
mrchildren
名人堂
4樓
2018-11-22 09:42
近期創業風潮興盛，身旁不少人在創業，我猜跟景氣差，年輕人覺得與其領22K不如放手一搏有關，看了朋友的新創公司待的幾間小型辦公室，幾乎都滿租。
當然我也看到一些出租率只有七八成的，多半是缺乏管理，但管理妥善的的辦公室，至少做到中英語櫃台、辦公室每日清潔等需求的，真的是一間難求。
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apple0824
註冊會員
5樓
2018-11-22 09:52
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allenlu
名人堂
7樓
2018-11-22 13:01
之前看到的新聞，大部分火災都是隔八間十幾間...木板隔間，太誇張的才會引起火災。火災也不一定是房東引起，如果是房客自己引起的火災或使用不當，反而要跟房客求償。另外還要看坪數大小，假設30坪隔四間，算是合理使用範圍，畢竟一般住家30坪也可能有四房格局。
有的是房客自己行為不當，例如房客自己抽菸或煮飯引起火災？..當然是跟房客求償了。
若現在買一般住家格局，投報率也不錯，不一定要隔套房，用住家三房出租雅房的方式也可以，一樣交給物業公司管理就好。
小弟另外還有一面廣告牆出租，所以加起來才會有這個被動收入啦，套房本身收費不高，一間幾千而已，算是佛心價，所以空屋率低。
辦公室隔間出租也可以，不過我沒有研究這塊，我的經驗是，居住還是一般人最剛性的需求，辦公室就不一定好租，因為套房也可以出租做小型辦公，所以空間要能夠可住可辦，出租率才會高。
其實還是有點離題，一直講到房地產。還是希望基金可以賺錢，我打算至少放十年，不太可能十年後穩基金還不賺錢吧?只要有耐性，慢慢等一定有機會。
大家若有興趣，有空再跟大家分享富爸爸"無限增貸"買房術，"無限"報酬率投資法，其實這招是富爸爸自己說的，書裡都有，富爸爸用這招，很誇張，在美國買了1400多間出租。我最近也在複習"富爸爸"系列，一共有十本吧，大家有興趣可以先自己看一下，圖書館都有，借來看就行。
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熱狗熱GO
註冊會員
9樓
2018-11-22 15:30
"jack1234""allenlu"隔間可以申請"室內裝修審查許可證"，只要有通過就合法，以前大約八萬元左右，現在的費用可能要再問一下，即使先隔間，後補辦若審查通過也可以，....
大家若有興趣，有空再跟大家分享富爸爸"無限增貸"買房術，"無限"報酬率投資法，其實這招是富爸爸自己說的，書裡都有，富爸爸用這招，很誇張，在美國買了1400多間出租。我最近也在複習"富爸爸"系列，一共有十本吧，大家有興趣可以先自己看一下，圖書館都有，借來看就行。
1: 問題不在申請的費用吧, 而是於能否通過合法化. 我所認識的隔間包租公沒一個敢申請的. 能不能過 安檢房東自己心裡明白; 沒過豈不既遭列管又挨罰?!....
2: 富爸爸"無限增貸"買房術, 應該沒教如何隔間出租吧, 美國社會的法治素養應該優於台灣.
3: 有人見過燒燙傷病人換藥時痛苦的哀嚎嗎? 當 "收入" 與"法律", 甚至"居住安全" 有所牴觸的時候, 該選擇哪一邊呢?
jack
我有個朋友也是類似的情況
他是跟他爸租，然後自己在隔間
隔很多間，我跟他說你就不要發生什麼事情
賠死你.
他說會怕的話台北一半的房子都不用租人了
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熱狗熱GO
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10樓
2018-11-22 15:31
"allenlu"大家若有興趣，有空再跟大家分享富爸爸"無限增貸"買房術，"無限"報酬率投資法，其實這招是富爸爸自己說的，書裡都有，富爸爸用這招，很誇張，在美國買了1400多間出租。我最近也在複習"富爸爸"系列，一共有十本吧，大家有興趣可以先自己看一下，圖書館都有，借來看就行。
a大有推薦那幾本嗎
最近正好在考慮買書看
順道一提a大名人堂是理所當然的
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allenlu
名人堂
11樓
2018-11-22 16:35
"jack1234""allenlu"隔間可以申請"室內裝修審查許可證"，只要有通過就合法，以前大約八萬元左右，現在的費用可能要再問一下，即使先隔間，後補辦若審查通過也可以，....
大家若有興趣，有空再跟大家分享富爸爸"無限增貸"買房術，"無限"報酬率投資法，其實這招是富爸爸自己說的，書裡都有，富爸爸用這招，很誇張，在美國買了1400多間出租。我最近也在複習"富爸爸"系列，一共有十本吧，大家有興趣可以先自己看一下，圖書館都有，借來看就行。
1: 問題不在申請的費用吧, 而是於能否通過合法化. 我所認識的隔間包租公沒一個敢申請的. 能不能過 安檢房東自己心裡明白; 沒過豈不既遭列管又挨罰?!....
2: 富爸爸"無限增貸"買房術, 應該沒教如何隔間出租吧, 美國社會的法治素養應該優於台灣.
3: 有人見過燒燙傷病人換藥時痛苦的哀嚎嗎? 當 "收入" 與"法律", 甚至"居住安全" 有所牴觸的時候, 該選擇哪一邊呢?
jack
1.我知道的包租公，很多的確有申請，也有通過的，如果沒通過，減少隔間就行，按照稽查單位說的要求改善就行，把安全通道留出來，增加消防設備，例如五間改成四間或改三間，當然中間還是會有花費，再增加拆除和改管線費用，不過還是可以處理，並非不能處理。三房三衛ok吧？三房三衛，或兩房兩衛，並且有小客廳，一般住家也有可能出現這種隔局，那能不能出租？最好隔間前就先申請，比較沒有問題。
2.我沒說富爸爸有教人隔間，我只講富爸爸有教人無限增貸買房，書裡都有寫，這不是我講，書不是我出版。不過，富爸爸有說他買整棟三百間隔間出租，花了1700萬美金，可以參考一下，書裡有講解。
3.開旅館或任何大樓也有可能造成火災，我一直強調隔間不要太多，擔心的話買住家，一般住家也有雅房到四房五房的，但是有客廳和逃生動線就可以，透天厝幾層樓也有不少隔間，開旅館也是隔間多，但是有做好安全消防就可以。並非只強調收入不重法律，也並非不能改善。
4.造成火災原因很多，如果是房客自己行為不當造成，只能說很遺憾，房東也有求償權利。房客燒了房子，自己也有可能沒事逃出來，這樣的話，房子被燒，房客沒事，應該是房東跟房客求償吧。當初交給你的房子是好的，可能也好好住了幾個月(幾年)，有一天忽然燒起來，別的房客都沒燒，只有你這間燒...很有提告的空間，房客其實不一定會贏...
5.即使出租單間套房或一般住家，應該說任何建築物，都可能發生火災燒大樓的情況。一般住家或是公寓，就算自住也有可能消防標準不ok。一般住家租給民眾，發生火災，不一定都是房東責任。
6. 如果真的擔心的話，可以買產險，每間保險公司都有，有的保房東，有的保房客，出租前都先保險，這樣出事後保險公司會賠錢負責，當然要看房東或房客願不願意多花錢保險，但所有的問題還是可以處理，並非不能事先預防。你講的火災，各行各業都遇得到，補習班、餐廳、醫院、捷運...只要是建築物都會有，只要做生意都會遇到這個問題，所以才有保險和產險公司的存在。
7.出租房子也是一門學問和專業，歡迎討論研究，有疑慮是很正常，所以才說交給專業的物業公司管理，
可以過濾掉很多風險，不過畢竟這裡是討論基金，太細節的部分，有興趣者可以再自己多用功了解，圖書館也可以借得到書來研究。
8.你可以將擔心的問題，寫在租約上，一切就先講好，例如我這個房子有什麼問題之類的，房客同意就租，不同意就不租，同意租就後果自負。像房子有的海砂屋、氯籬子過高也拿出來賣，也是有人買，建物本身不一定安全，但你答應買了就代表你接受所有問題，也是後果自負，不過這種房子當然價格就要降。
9.一般水泥隔間的隔間，燒起來比較慢，如果是電器電鍋沒使用好，會先悶燒一段時間，然後發現時來不及滅火，而且絕大部分先從一間開始燒，都有時間逃生，危險並且燒得很迅速的都是木板隔間。除非房客點汽油彈...那就沒辦法了，當然是告房客啊。台北市很多房子也都有土壤液化問題，應該可以告政府...但再講下去就過於極端了...明天中共也有可能打過來，我們只能盡量預防99%, 但的確沒有100%安全的事。
10.最後重點，有沒有100%賺錢的基金？我也好想買, 明天基金會不會漲才是重點啦....
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allenlu
名人堂
12樓
2018-11-22 17:13
"熱狗熱GO""allenlu"大家若有興趣，有空再跟大家分享富爸爸"無限增貸"買房術，"無限"報酬率投資法，其實這招是富爸爸自己說的，書裡都有，富爸爸用這招，很誇張，在美國買了1400多間出租。我最近也在複習"富爸爸"系列，一共有十本吧，大家有興趣可以先自己看一下，圖書館都有，借來看就行。
a大有推薦那幾本嗎
最近正好在考慮買書看
順道一提a大名人堂是理所當然的
每一本都可以看，因為都是講重複的東西，就是被動收入，所以先從任何一本入手都可以，但是翻譯得不太好，要有耐心看，他也有提到基金，歡迎大家一起討論進步。
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rx9876
註冊會員
13樓
2018-11-23 09:35
原本是貼在個人FB，在這裡分享以下心得不代表推薦或認同他們的做法。
基本上我是聽完這種貸款炒房的方法才用Google順藤摸瓜找到貸款買配息基金的資料。
用房產增貸再投資這種方法的前提是房產鑑價要增值喔～
這年頭要增值可能不太容易
------------------
聽完xx房屋的說明會
他是銷售裝潢維修出租統包的一條龍企業
號稱有250名員工
主打投資客
號稱能找到低於市價的物件購買後做老屋翻修出租、出售
高額，甚至全額貸款
便宜專業的維修裝潢
出租等待高成數房地合一稅時間過
出售賺價差
因為一條龍服務，所以從頭到尾都是團隊公司在賺
每一個環節都不能脫勾，一脫勾就可能增加成本
而且他炒房的目標是桃園人口淨遷入年年增，前瞻建設多，捷運藍線炒完了，現在炒綠線的藝文特區。幾百個投資客一起炒G07-G13，就是比誰動作快，不能當最後一隻老鼠。
說明會中的案例，有的是遊走法律邊緣
像是同時送多銀行多件房貸，多間銀行聯徵看到都沒貸款時一起核貸
增貸或信貸或修繕貸款當自備款
超高額貸款本金加利息繳不出來的人，申請寬限期靠租金繳利息，撐到超過時間房地合一稅降下來就賣掉
網路傳聞他們會做假裝潢修繕發票墊高房屋成本以降低房地合一稅
但是他講到一個重點我釋懷了
很多銀行覺得房貸利率太低不想做，或是根本沒有錢可以做房貸
就會開高利率給人軟釘子
難怪我四處詢問都覺得我不該拿到這麼高的利率
很像就是不想做房貸生意
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allenlu
名人堂
15樓
2018-11-23 13:31
所以才要申請"室內裝修審查許可證"，合法後，能不能保險可再詢問保險公司。
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8....雙方簽幾頁同意書就沒法律責任嗎?..嗯，有天真
雙方在租約上簽約同意事項，當然都要負擔法律責任，也可以到法院公証。
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即使已經有夠良心做隔間了，私下隔間套房出租還算不算違法? 可不可以檢舉? 出事後要不要負擔連帶責任?
當然可以檢舉，看是出什麼事，若是火災看是誰引起，再論責任歸屬。
------
如果a大還是覺得私下隔間套房出租是既合理又合法的投資, 那就繼續尋找好標的然後再交給物業公司管理...
我沒有覺得隔間一定有比較好，一般住家出租也不錯，私下隔間，先申請通過就可以，若後補辦，被檢舉不合法就先罰款，須改善或改回原本格局。有任何問題，可再洽詢律師或建築師等。
總經太難懂，但可不可能 "看著線圖走勢，心中有感，再理性決策"？你賺的一塊錢不是你的一塊錢，你存下的一塊錢才是；但存下來的那一塊錢要以何種形式存在？
我是布魯斯
名人堂
16樓
2018-11-23 13:45
也確實在家附近看了幾個分租套房的物件：有良心一點的房東，把一樓前一兩間房空出來，給房客停放機車；沒良心一點的，一樓也隔到極限，想到雨天下班時，房客穿著雨衣騎車回到租屋處，連個可以脫去雨衣的乾爽空間都沒有 ...
隔間問題我倒沒想過，但是另一個問題是報稅。認識的人當中，有兩位包租公當的有聲有色，他們都有篩選房客的天份，所以也沒太多碰到惡房客的麻煩，但是他們都不給房客報稅。我卻在網路上看過另一個專業包租公平台，他們則很開放、守法地報稅。租金申報綜所稅有兩條路 (類似明年起申報股利有兩種試算式)，一種是採租金43% (算很優惠)、另一種是實報實銷，應該適用於有大規模工程支出時。
另一個麻煩是，若考慮sustainability，幾年或十幾年之後，房間內裝舊了、賣相差，可能需要重新整修，否則在競爭激烈的租屋市場會失去競爭力，不是空租期拉長、就是租金需要下調。但分租套房那麼多租客，施工的工班又不好喬時間，如何將每個租客的物品移動到不影響施工的位置，好讓工班能有計畫地按部就班密集施工，又不影響租客的居住權益？想到就傷腦筋。
後來，自覺連篩選房客的基本能力都沒有，房間不多也不想交給物業公司被剝一層皮，且不動產交易的程序又複雜，倒不如在金融資產裡好好挑選，輕輕鬆鬆地一指搞定。現在回頭印證，當初的決定果然沒錯，若是把資金投入整棟出租套房，就算滿租也只有現在收息的一半不到，又多了不預期的麻煩，果真不動產並不適合懶惰的我。
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熱狗熱GO
註冊會員
19樓
2018-11-24 11:09
"allenlu""熱狗熱GO""allenlu"大家若有興趣，有空再跟大家分享富爸爸"無限增貸"買房術，"無限"報酬率投資法，其實這招是富爸爸自己說的，書裡都有，富爸爸用這招，很誇張，在美國買了1400多間出租。我最近也在複習"富爸爸"系列，一共有十本吧，大家有興趣可以先自己看一下，圖書館都有，借來看就行。
a大有推薦那幾本嗎
最近正好在考慮買書看
順道一提a大名人堂是理所當然的
每一本都可以看，因為都是講重複的東西，就是被動收入，所以先從任何一本入手都可以，但是翻譯得不太好，要有耐心看，他也有提到基金，歡迎大家一起討論進步。
請問A大太多了
請問是這系列的嗎
看到這兩種
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allenlu
名人堂
20樓
2018-11-26 03:48
"熱狗熱GO"
請問A大太多了
請問是這系列的嗎
看到這兩種
對喔，這兩本也可以，只要是富爸爸本人出版的都可以看。
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a244086
註冊會員
21樓
2018-11-27 00:05
Investment success doesn't come from "buying good things",
but rather from "buying things well"
(投資成功不是因為買到好東西，而是因為「買得好」。)
～by Howard Marks, The Most Important Thing: Uncommon Sense for the Thoughtful Investor
強大
管理員
22樓
Investment success doesn't come from "buying good things",
but rather from "buying things well"
(投資成功不是因為買到好東西，而是因為「買得好」。)
～by Howard Marks, The Most Important Thing: Uncommon Sense for the Thoughtful Investor
強大
管理員
22樓
2018-12-06 17:54
最近打算跟同學聯名買套房出租，請問有什麼要注意的？（一人出50萬買200萬套房出租，剩下用貸款）
https://forum.fundhot.com/viewtopic.php?t=6595
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ka803.hsu
天使人
23樓
2018-12-06 18:19
而且租人房子遇到好房客還好,問題一大堆的也是很多,挺麻煩的........
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