我目前房貸繳納方式
房貸部分為現值將近600萬之配息基金以及ETF支付，每月房貸繳納約20000元，組合較為複雜，但基本上都是長期淨值下降不嚴重，總報酬為正(其中比較有嚴重淨值下降疑慮的應該是聯博多元收益AI，但觀察很久，好像沒降很嚴重，他降淨值的部分被俊立亨德森平衡基金上漲所抵銷)
上述部位總配息約25000元(保守估計平均月配息，ETF有季配一起平均下去，因有部分基金或ETF成立時間較短，故成立較短基金平均月配息直接除以2推估)，加上房租約為12,000元，
收入(24000+12000)-支出(20000)=16,000元
剩餘16000元每月固定定期定額6000元006208富邦台50，剩下10000元直接買入富邦奈米投
1.報酬分析
(1)實際總投入，配息基金以及ETF約600萬元，房屋頭期款200萬元，剩餘貸款約400萬
(2)每月獲利
房貸20000元:實際減少房貸負債約17500元，其他為利息，因其為配息基金所支付，故簡單理解為每月獲利17500元
房租12000元:房租每月12000元，計算已平均房屋整年度開銷所得(土地稅、房屋稅、修繕費以及每年預估有一月租不出去推算)，簡單理解每月獲利12,000元
每月定期定額006208，為配息基金所支付，簡單理解每月獲利6000元
每月定期定額富邦奈米投，為配息基金所支付，簡單理解每月獲利9000元
配息基金ETF每月配息皆用盡，故使用投資組合盡可能維持淨值不變，簡單理解每月獲利0
每月總獲利17500+12000+6000+10000=29500+16000=45,500元，年均年報酬率約44500*12/8000000=6.68%以上，待在繳清房貸以前年均報酬率不會有太大變化(考慮到006208以及富邦奈米投長期都還會上漲已抵銷配息基金之本金下降)
2.若還清房貸，優先賣出中低配息基金400萬結清房貸，剩餘約200萬高配息基金，每月配息約為12000元，
房貸0元
房租12000元
每月定期定額006208，為房租所支付，簡單理解每月獲利12000元
每月定期定額富邦奈米投，為配息基金所支付，簡單理解每月獲利12000元
剩餘配息基金每月配息皆用盡，且有淨值下降之疑慮，故會降低整體報酬，年均年報酬率約24000*12/8000000=3.6%隨時間緩慢上升(考慮到配息基金之淨值下降會抵消部分006208以及富邦奈米投之報酬率)
3.若還清房貸，優先賣出高配息基金400萬結清房貸，剩餘約200萬高配息基金，每月配息約為7500元，
房貸0元
房租12000元
每月定期定額006208，為房租所支付，簡單理解每月獲利12000元
每月定期定額富邦奈米投，為配息基金所支付，簡單理解每月獲利7,500元
剩餘配息基金每月配息皆用盡，但配息基金有成長性，年均年報酬率約7,500*12/8000000=3.6%隨時間逐漸上升，且上升速度快
個人結論
A.以短期來看，繳清房貸會讓報酬率瞬間下降，但以中長期來看，提前繳清房貸未必比較笨，因房貸套利雖然報酬率短期會變好，但報酬率會因為負債(0成長)而長期大致維持不變，而提前繳清房貸是會讓年均報酬率逐年上升
B.果然有些東西還是要細想，我直覺以為結清貸款應該先賣出低配息基金，結果稍微想一下就會知道以長期來說應該先賣高配息才對...
C.以上考慮各類資產皆以長期持有為主，我有短線障礙...
備註:
我對配息基金以及etf自我簡單分類
高配息
淨值長期維持不變或下降)聯博多元資產收益-AI
貝萊德全球智慧數據股票入息A6
中配息(淨值長期維持不變或些微上漲):
安聯收益成長多重資產基金-B
安聯收益成長基金AM
國泰永續高股息00878
低配息(淨值長期會增長):
駿利亨德森平衡A入息
元大台灣高股息優質龍頭基金B
富邦台006208
ops: 
