2500萬的房屋投資配置，在金融海嘯來臨時還能穩定支付嗎？
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mark3883
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樓主
2019-09-27 16:21
這些年來,總共繳給了房東們至少400-500萬的租金
在各種評估下,於是小弟在家人的幫忙下購入人生第一個自有宅
2300萬的房屋購置+200萬的裝潢+家具
一共2500萬的房屋
但是購入的時候心裡很掙扎 有幾個問題也想請各位強友幫忙指導一下
問題一: 一樣9年,房屋最多漲798萬,而複利投資年化8%的商品能有1500萬的收入,如何操作能彌補這700萬的差距?
房屋年增 (71坪三年漲幅266)
如果以投資來說,頭期款440萬,投資頭資型等級債(6.5%),一年可獲得利息:28.6萬
如果以租房情況下,每年只需要開銷42萬
買房卻需要支付每年的利息共:19.14萬
以機會成本來說,買房的成本是 犧牲了頭期款每年創造的利息收入+每年支付的利息+稅務(大概3萬)
買房成本:約50.74萬
租房成本:約42萬
但是支付本金+利息的資產配置必須配置將近1500萬的資產才夠不動用到工作收入的情況下支付這些利息及本金
如果以年化報酬率8%的情況下9年資產會翻一倍
問題二: 如果在股市大幅下跌時(2021-2024?),是否這幾檔基金的投資依然能產生足夠的獲益支付?
以經濟數據來說
1.美國公債殖利率倒掛的2年後必然走向衰退
2.英國脫歐
3.中美貿易戰
4.全世界都在做QE
5.股市不會只漲不跌
綜合以上幾點來看,在2021年或2024年必然會有一次大型的回調?
問題三:配置全球高收債或是美國高收債,以25年期來看是可行的嗎?
會不會傷及本金.配息又無法應付房貸
原本想學習版上各位強友配置配息超過11%的高收益債或股債平衡的基金,如果年化11%,只要1000萬的投資組合就能省下500萬做為股災來臨時後炒底資金~~~~
但是後來發現....股災來臨時,高收債的基金平均跌幅都是25-40% 使我望而卻步
我的五大投資金律，開槓桿也能應付：
一、找對一路向上的標的
二、做好配置及現金比例
三、利用再平衡逢低買
四、有錢隨時買，按配置進場
五、長期持有，缺錢再賣
mrchildren
名人堂
3樓
2019-09-27 16:51
"mark3883"漂泊離家10多年,每次搬家的時候都感到一種居無定所,無殼蝸牛的無力感
這些年來,總共繳給了房東們至少400-500萬的租金
在各種評估下,於是小弟在家人的幫忙下購入人生第一個自有宅
2300萬的房屋購置+200萬的裝潢+家具
一共2500萬的房屋
但是購入的時候心裡很掙扎 有幾個問題也想請各位強友幫忙指導一下
問題一: 一樣9年,房屋最多漲798萬,而複利投資年化8%的商品能有1500萬的收入,如何操作能彌補這700萬的差距?．．．（之後省略）
買房的初衷是什麼？看你的發文是不想漂泊，也不想繳房租，那買房後不就達成要求了嗎？怎麼突然又把他當投資商品看待，嫌他投資效益不好？
你提出的另兩個問題，我還是那句老話，投資一定有風險，你的配息就來自你負擔的那些風險，沒有海嘯淹來還要求配息不能降的道理，睡不著就千萬別碰。
如果真的有心想了解，布大的這篇經典文（https://forum.fundhot.com/viewtopic.php?t=5419）計算過過海嘯來時聯博全球高收益債券基金的各項數據真實變化，算一算自己能否承受，能承受再試算下一步。
再次提醒只要有一點疑慮就千萬別碰，不然就是噩夢的開始。
祝你好運。
～控制損失；讓獲利奔跑～
投資沒有奇蹟，只有累積。持續買進，紀律留在場上，就算沒賺到，至少也學到。
8d8d
名人堂
4樓
2019-09-27 17:19
https://forum.fundhot.com/viewtopic.php?t=7354
但你是自住房，不是投資工具，給你的安定感是無法用金錢衡量的
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MuChen
名人堂
5樓
2019-09-27 18:40
2.年化11%的配息，建議查一查是不是真的有年化11%的報酬
3.投資能打敗定存和通膨就好，資產累積靠本業衝刺比較重要
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ka803.hsu
天使人
7樓
2019-09-27 19:56
總經太難懂，但可不可能 "看著線圖走勢，心中有感，再理性決策"？你賺的一塊錢不是你的一塊錢，你存下的一塊錢才是；但存下來的那一塊錢要以何種形式存在？
我是布魯斯
名人堂
9樓
2019-09-29 09:52
"mark3883" ... 但是購入的時候心裡很掙扎 有幾個問題也想請各位強友幫忙 ...
但是後來發現....股災來臨時,高收債的基金平均跌幅都是25-40% 使我望而卻步
我猜你會繼續掙扎 ... 因為沒有你期待的商品存在
如果你有七八千萬的閒錢，直接買美國公債，或許就能讓配息繳房貸，至於已有那麼多閒錢還要不要借房貸，是個人想法的差異；否則，較少的本金，勢必要冒一點風險，追求高一點的配息來達到接近的效果。
總經太難懂，但可不可能 "看著線圖走勢，心中有感，再理性決策"？你賺的一塊錢不是你的一塊錢，你存下的一塊錢才是；但存下來的那一塊錢要以何種形式存在？
我是布魯斯
名人堂
10樓
2019-09-29 10:56
連小數點下第5位都秀出來了，加個千分位符號，應該不難吧？
房貸1,750萬下面還有一列 "利息"，那是什麼鬼？該不會你把25年房貸要付給銀行的利息另外獨立出來？如果這麼做，那右邊要繳的金額又幹嘛合成一筆？
房子71坪三年漲266萬 ... 沒頭沒腦71坪又是什麼？你所買房子的大小？三年漲266萬 ... 是因為所買房子三年前到現在漲266萬、或者是哪三年的資料？目前房價易跌難漲，如何能推論經過9年會有相同漲幅？另外，金融資產你用有複利效果的年化報酬率，但房價卻是線性報酬率、每年漲一樣多？
小錢借貸有標示利率，大筆的房貸反而沒有？其他還有 ... 族繁不及備載。
基本上，如果真的是要向強友請益，請先將資料整理好、整理成易懂的資訊，而不是 raw data，而且還是不知所以的 raw data，搞得像是 "大家來找碴" 的遊戲 ...
總經太難懂，但可不可能 "看著線圖走勢，心中有感，再理性決策"？你賺的一塊錢不是你的一塊錢，你存下的一塊錢才是；但存下來的那一塊錢要以何種形式存在？
我是布魯斯
名人堂
11樓
2019-09-29 11:53
總經太難懂，但可不可能 "看著線圖走勢，心中有感，再理性決策"？你賺的一塊錢不是你的一塊錢，你存下的一塊錢才是；但存下來的那一塊錢要以何種形式存在？
我是布魯斯
名人堂
12樓
2019-09-29 11:58
投資型等級債 ... 這名詞是你發明的吧！
喂！認真點 ...
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莫大華
註冊會員
13樓
2019-09-29 19:36
投資沒有穩賺不賠的，要補這800萬本金(利息先不算)的差異，最快的方式就是，有多的閒錢就去還房貸本金(還債)，直接現省房貸後面的利息錢。
如果閒錢又要快速投資、快速獲利、最好是無風險，只能說，很抱歉，沒有這種情境，獲利跟風險成正比，如果有，我會幫你推薦去年改會，政府的年改就不會搞到現在人心惶惶了。
總經太難懂，但可不可能 "看著線圖走勢，心中有感，再理性決策"？你賺的一塊錢不是你的一塊錢，你存下的一塊錢才是；但存下來的那一塊錢要以何種形式存在？
我是布魯斯
名人堂
14樓
2019-09-29 20:57
"莫大華"我在猜，可能版主是想說，如何才能補每月房貸的錢吧？
不止 ...
版主拿本金1,500萬、年化報酬率8%的金融資產比較，以72法則概算，9年可賺另一個1,500萬，比起版主假設房價線性上漲，9年只漲798萬，差了700萬 ... 但問題是：版主似乎不是拿1,500萬出來買房子，又如何能相提並論？
版主另一個問題才是：如何不動用工作收入，就能靠配息繳交房貸本息攤還？若遇到大型黑天鵝，又會如何？
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HenryYee
註冊會員
16樓
2019-09-30 09:04
總經太難懂，但可不可能 "看著線圖走勢，心中有感，再理性決策"？你賺的一塊錢不是你的一塊錢，你存下的一塊錢才是；但存下來的那一塊錢要以何種形式存在？
我是布魯斯
名人堂
17樓
2019-09-30 09:08
"HenryYee"只有我覺得十多年繳了四、五百萬的房租這樣住很好嗎？
我覺得還行 ...
版主只想到付了多少租金給房東，沒想到十幾年的居住需求也被滿足了。其實，等孩子工作比較固定、我娘百年之後，我應該會賣掉房子，入住養生村吧。同樣能滿足居住需求，又不會被房子綁住。
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mark3883
註冊會員
18樓
2019-10-01 00:08
其實主要是直接用公式跑出來了利息的費用,我直接分開打出來了
房子71坪三年漲266萬 ... 沒頭沒腦71坪又是什麼？
這個就是房子買71坪的,以三年的實價登陸來看漲幅大概是266萬
台中市的房價以中央統計的數據大概9年漲了100%....
很抱歉很少接觸編輯文章的工作
使得有些表達的涵義不盡理想
請各位強友多多包涵
主要還是跟另一位老兄一樣的問題
viewtopic.php?p=61480#p61480
再來就是想請教各位,我配置了"聯博美國收益(AA) 安聯收益成長(AA) NN(L)新興市場債 月配
這幾檔如果發生金融海嘯的情況
配息大概會少多少???
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coolman
天使人
19樓
2019-10-01 00:20
"mark3883"再來就是想請教各位,我配置了"聯博美國收益(AA) 安聯收益成長(AA) NN(L)新興市場債 月配
這幾檔如果發生金融海嘯的情況
配息大概會少多少???
這三檔都沒經過海嘯，沒人會知道．比較接近的只有聯博美國收益基金的另一類股TA經歷過海嘯，可以谷歌查查看當時配息降多少
但我覺得這類數據的參考意義不大，下次海嘯跟前次海嘯發生成因一定不同，相同成因的早就被預防，不會淹成海嘯了
沒遇過才會恐慌，沒遇過當然也沒人會知道到時候各類資產會怎麼跌，不如先做好「淨值跌一半、配息跌一半」的壓力測試就好
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allenlu
名人堂
20樓
2019-10-01 01:08
假設基金出狀況，房貸月付金額不夠付，我就先用存款先墊，然後過一段時間再轉貸，延長繳款期限並降低月付金，或變成理財型房貸只繳利息，但如果有一天這招不能用了，如果還是付不出來，只好賣房子了。賣房子也沒什麼不可以，頂多回去租屋的狀態。或是將房子出租，讓房客幫我繳本金利息，我自己再搬出去租屋。其實很多變通方法，就算基金有狀況，如果夠了解房貸這件事，還是有辦法解決。就像大家常買的南非幣月配，如果月配降低了怎麼辦？也是沿用上面的方法，假設七年還完，頂多變成十幾年還完，或是時間拉更長，三十到四十年，只是沒有原本計畫想像的如此完美，但最終還是都可以解決。
當然也有人一直用寬限期，只繳利息，等三年後再轉貸，並且一直不斷無限轉貸，這樣的案例也是存在，並且一邊住一邊賣房，不過每次轉貸都要付銀行重新貸款相關手續費。但賣完房之後也是得回去租屋，房租可能也等於是寬限期的利息，是否要這樣做也可以自己評估，我個人還是建議先本利都還，並先申請好三年寬限期，等到金融海嘯發生，配息率嚴重降低的時期，這三年就先用寬限期，等海嘯過後再回復還本利。
買房子扛貸款雖是壓力，但若付得起，也可以說是一種安全感和資產累積。
若只有租屋，雖自由，但也有一種不安定感，房租還是得照繳。
其實就看每個人價值觀怎麼認定，沒有標準答案。
不過整體來說，大部分的人都會希望自己名下至少有一間房子，算是蠻正常的居住需求。
若只買一間，利率很低，貸款條件也很優，可以多加利用。
如果時間拉長到三十年，持有全球股票+全球債券，先不論中間波動，但三十年後贏的機率，應該比輸的機率大很多。所以我個人的話是會選擇"買"，不過前提是一切要精算過。(反正買了也是可以賣的)
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