最近注意亞洲房地產

4.6K

最近注意亞洲房地產

4.6K

強大

管理員

樓主

2014-04-28 10:26

強大

管理員

樓主

2014-04-28 10:26

R大，

最近注意亞洲房地產，理由：

1. 雖然衰很久，但其實最近悄悄創了過去一季的新高（這兩天又回跌一些）
http://forum.fundhot.com/premier/sindexHLA.html

2. 上證RSI10日跌破10，近期有些超跌，想觀察幾天看一下RSI20日跟FBI訊號一起出來，但還是認為中國回到前波低點應會止穩。
http://forum.fundhot.com/premier/sindexMP.html
http://forum.fundhot.com/premier/chartAA2.html

3. 想趁便宜進點中國，聚焦在產業，如消費或房產。考量房產是景氣火車頭，近期相對中國股市又較穩，想一兼二顧。

請指點。

Ivy

名人堂

2樓

2014-04-28 11:07

Ivy

名人堂

2樓

2014-04-28 11:07

我還在澆花@@
兩位大大遛完狗,看片喝完茶,開工了

ronccf

註冊會員

3樓

2014-04-28 12:57

ronccf

註冊會員

3樓

2014-04-28 12:57

其實房產最近指標都維持在穩定狀態,就沒特別想進場,Ivy大和強大一提,乖乖!各國房地產悄悄都走了一段ㄟ
中國部份,我是持續小額扣瑞銀中國,保持参與,沒甚麼太多波動,內需似乎有點搞頭,但頭痛不知用何指標對照,就一直等Y大喊進再跟

yelindream

名人堂

4樓

2014-04-28 13:24

yelindream

名人堂

4樓

2014-04-28 13:24

"ronccf"
中國部份,我是持續小額扣瑞銀中國,保持参與,沒甚麼太多波動,內需似乎有點搞頭,但頭痛不知用何指標對照,就一直等Y大喊進再跟

早已經在注意了，只是中國的內爆彈不知道什麼時候才會引發，有點擔心!!

simonks

註冊會員

5樓

2014-04-28 14:16

simonks

註冊會員

5樓

2014-04-28 14:16

"ronccf"其實房產最近指標都維持在穩定狀態,就沒特別想進場,Ivy大和強大一提,乖乖!各國房地產悄悄都走了一段ㄟ
中國部份,我是持續小額扣瑞銀中國,保持参與,沒甚麼太多波動,內需似乎有點搞頭,但頭痛不知用何指標對照,就一直等Y大喊進再跟

瑞銀中國3月中旬，60MA略微下彎，看似要做一個大頭，
而績效報酬也略微小幅往下走，
這幾天有想先拿回，之後再看60MA回穩後再回補，
但看R大持續進入，那就先緩一下，當是放長投資。

中國長線仍有潛力，但消息面一直對他不利，像是不看好它，
所以之前和IVY姐聊一下，決定逐步買進上證指數基金跟著指數走，
待各位前輩大大鳴聲一起，再加碼買進如景順中國…等基金等！！

強大

管理員

6樓

2014-04-28 14:55

強大

管理員

6樓

2014-04-28 14:55

廣義來說，我的中國部位只有安本亞小的一滴滴。這波修正讓人心動，但很多國家都在打折，還是謹慎點挑。

ronccf

註冊會員

7樓

2014-04-28 15:35

ronccf

註冊會員

7樓

2014-04-28 15:35

"fundhot"廣義來說，我的中國部位只有安本亞小的一滴滴。這波修正讓人心動，但很多國家都在打折，還是謹慎點挑。

附議

Ivy

名人堂

8樓

2014-04-28 23:28

Ivy

名人堂

8樓

2014-04-28 23:28

"simonks"
"ronccf"其實房產最近指標都維持在穩定狀態,就沒特別想進場,Ivy大和強大一提,乖乖!各國房地產悄悄都走了一段ㄟ
中國部份,我是持續小額扣瑞銀中國,保持参與,沒甚麼太多波動,內需似乎有點搞頭,但頭痛不知用何指標對照,就一直等Y大喊進再跟

瑞銀中國3月中旬，60MA略微下彎，看似要做一個大頭，
而績效報酬也略微小幅往下走，
這幾天有想先拿回，之後再看60MA回穩後再回補，
但看R大持續進入，那就先緩一下，當是放長投資。

中國長線仍有潛力，但消息面一直對他不利，像是不看好它，
所以之前和IVY姐聊一下，決定逐步買進上證指數基金跟著指數走，
待各位前輩大大鳴聲一起，再加碼買進如景順中國…等基金等！！

啊？？我對你說了什麼？？罪過了…
我自己的中國部位是在春節調節，續扣
最近開始小買GAM STAR中華

中國十年交替一次政權，也代表十年一個循環
基期低，匯價跌，只能說現在小買不會是追高的標的
什麼時候漲？天知道，呵…

simonks

註冊會員

9樓

2014-04-28 23:50

simonks

註冊會員

9樓

2014-04-28 23:50

"Ivy"啊？？我對你說了什麼？？罪過了…
我自己的中國部位是在春節調節，續扣
最近開始小買GAM STAR中華

中國十年交替一次政權，也代表十年一個循環
基期低，匯價跌，只能說現在小買不會是追高的標的
什麼時候漲？天知道，呵…

之前隨意聊聊的啦，貴人事多，忘一二乃屬正常，
況且近來房事樹事讓ivy姐春風得意，值得賀喜！

中國基期低，手中閒置現金偏高，
所以每逢指數低點返折都會小進一筆，
如同定時定額（個人用不定時不同額小單筆，慢慢累積單位），
不妄想近期會有大幅度反彈，
但待那天向上噴出時，只要有小波段的漲幅，就有不錯的量可收獲！
前車之鑒：巴西、土耳其！

Ivy

名人堂

10樓

2014-04-29 00:52

Ivy

名人堂

10樓

2014-04-29 00:52

"simonks"
中國基期低，手中閒置現金偏高，
所以每逢指數低點返折都會小進一筆，
如同定時定額（個人用不定時不同額小單筆，慢慢累積單位），
不妄想近期會有大幅度反彈，
但待那天向上噴出時，只要有小波段的漲幅，就有不錯的量可收獲！
前車之鑒：巴西、土耳其！

+1
我的做法和看法也是如此,有默契^^

強大注意到亞地產，我卻只注意到澳洲REITS獨漲
或許紐西蘭和俄羅斯率先升息正告訴我們，景氣足以應付通膨
如同強大觀瞻，房地產是景氣龍頭
不懂的地方是，QE縮減這一段路似乎為各主要股市畫出頭部

simonks

註冊會員

11樓

2014-04-29 10:15

simonks

註冊會員

11樓

2014-04-29 10:15

"Ivy"
"simonks"
中國基期低，手中閒置現金偏高，
所以每逢指數低點返折都會小進一筆，
如同定時定額（個人用不定時不同額小單筆，慢慢累積單位），
不妄想近期會有大幅度反彈，
但待那天向上噴出時，只要有小波段的漲幅，就有不錯的量可收獲！
前車之鑒：巴西、土耳其！

+1
我的做法和看法也是如此,有默契^^

強大注意到亞地產，我卻只注意到澳洲REITS獨漲
或許紐西蘭和俄羅斯率先升息正告訴我們，景氣足以應付通膨
如同強大觀瞻，房地產是景氣龍頭
不懂的地方是，QE縮減這一段路似乎為各主要股市畫出頭部

別人有歐豬四國，我也有！
去年大跌計有黃金、拉美、世礦、亞地，打到谷地，
今年已處置完畢黃金！拉美也近完成！世礦已動作，
唯獨亞地一直把它關在隔離區！
近月亞地部份已翻正，但還是沒想管它，讓它自已生長！

近日投資氣份很悶，看似做頭，但要跌不跌要漲不漲，
高漲的標地追進也有很大的風險，
所以保留大部份的資金，忍耐幾個月，待全球出現大回檔，再進去怖局洗牌！

king22438410

註冊會員

12樓

2014-04-29 11:06

king22438410

註冊會員

12樓

2014-04-29 11:06

英國房市搶搶滾
泡沫？英國房價飆15個月、倫敦以外房市也喊燒 - 新聞 - 財經知識庫 - MoneyDJ理財網
http://www.moneydj.com/KMDJ/News/NewsVi ... 4951d44%7D
林奇芬: 亞洲泡沫比英國大吧

king22438410

註冊會員

13樓

2014-04-29 12:11

king22438410

註冊會員

13樓

2014-04-29 12:11

→IMF示警台港馬澳紐房價恐修正
http://www.appledaily.com.tw/appledaily ... /35796449/

Ivy

名人堂

14樓

2014-04-29 12:46

Ivy

名人堂

14樓

2014-04-29 12:46

"king22438410"→IMF示警台港馬澳紐房價恐修正
http://www.appledaily.com.tw/appledaily ... /35796449/

IMF跟台北副市長有通過電話...

強大

管理員

15樓

2014-04-29 14:33

強大

管理員

15樓

2014-04-29 14:33

"Ivy"
"king22438410"→IMF示警台港馬澳紐房價恐修正
http://www.appledaily.com.tw/appledaily ... /35796449/

IMF跟台北副市長有通過電話...

說到這，考量孩子越變越大隻，最近開始看房子。隨著升息環境逐漸逼近，股市都開始緊張了，但房仲跟屋主好像全沒警覺，一報開價就害我噗ㄘ一聲笑出來。

Ivy

名人堂

16樓

2014-04-29 16:04

Ivy

名人堂

16樓

2014-04-29 16:04

"fundhot"
"Ivy"
"king22438410"→IMF示警台港馬澳紐房價恐修正
http://www.appledaily.com.tw/appledaily ... /35796449/

IMF跟台北副市長有通過電話...

說到這，考量孩子越變越大隻，最近開始看房子。隨著升息環境逐漸逼近，股市都開始緊張了，但房仲跟屋主好像全沒警覺，一報開價就害我噗ㄘ一聲笑出來。

他們不知道買方是內行ㄉ

說真的,高雄也是,都開天價,但一查實價登錄就曝光,成交價約6~8折

同時也發現,台北現在的裝潢行情也是天價
同樣的裝潢,在台北30坪要價300萬,在高雄約150萬

強大

管理員

17樓

2014-04-29 16:11

強大

管理員

17樓

2014-04-29 16:11

"Ivy"
"fundhot"說到這，考量孩子越變越大隻，最近開始看房子。隨著升息環境逐漸逼近，股市都開始緊張了，但房仲跟屋主好像全沒警覺，一報開價就害我噗ㄘ一聲笑出來。

他們不知道買方是內行ㄉ
說真的,高雄也是,都開天價,但一查實價登錄就曝光,成交價約6~8折

同時也發現,台北現在的裝潢行情也是天價
同樣的裝潢,在台北30坪要價300萬,在高雄約150萬

沒錯，我心裡都盤算打個七八折當底價。
裝潢我就不懂在貴什麼，缺工嗎？如果差到150萬，可以從高雄包整組人馬上來施工嗎？就算供食宿應該都會省不少錢。

Ivy

名人堂

18樓

2014-04-29 16:17

Ivy

名人堂

18樓

2014-04-29 16:17

"fundhot"
"Ivy"
"fundhot"說到這，考量孩子越變越大隻，最近開始看房子。隨著升息環境逐漸逼近，股市都開始緊張了，但房仲跟屋主好像全沒警覺，一報開價就害我噗ㄘ一聲笑出來。

他們不知道買方是內行ㄉ
說真的,高雄也是,都開天價,但一查實價登錄就曝光,成交價約6~8折

同時也發現,台北現在的裝潢行情也是天價
同樣的裝潢,在台北30坪要價300萬,在高雄約150萬

沒錯，我心裡都盤算打個七八折當底價。
裝潢我就不懂在貴什麼，缺工嗎？如果差到150萬，可以從高雄包整組人馬上來施工嗎？就算供食宿應該都會省不少錢。

高雄缺工嚴重,我家就搞了快半年
天花板和格局必須依賴裝潢設計
家具可以考慮買現成的,既省錢省事,名店的話也比較安心材質
我原意選購詩肯柚木的實木臥榻+實木茶几,整組四萬多
偏偏設計師半強迫地說服我家老爺讓他們做,報價6萬,不是實木,貴在量身訂做的工錢和層層抽佣
以窗簾為例,據說抽佣高達30%
我在隆美看到最貴那組時發現,設計師介紹的那家,同樣的報價,布料相當於隆美較差的款

KUNTIN

註冊會員

19樓

2014-04-29 20:49

KUNTIN

註冊會員

19樓

2014-04-29 20:49

中國大陸內陸房價過年後已開始跌,什麼時候會開始會擴大到沿海城市及香港?就繼續看下去吧!

多省市房價現減價潮陸客損手拋香港樓
杭州別墅每呎680港元別墅當公寓賣
【大紀元2014年04月29日訊】（大紀元記者李玲浦香港報道）目前大陸樓市量價齊跌，多個城市出現減價潮，杭州樓盤拋售潮開始蔓延到豪宅，甚至出現「別墅當公寓賣」的怪現象。與此同時，因為大陸樓市前景不明，令不少內地客開始損手拋售香港樓市。

杭州住房面臨量價齊跌

杭州樓市繼3月份率先降價後，在4月下旬引發第二輪降價，特別是杭州臨安的青山湖高端住宅板塊大幅降價，令減價趨勢蔓延到豪宅，有別墅更以每米平均價5,800元作宣傳，相當於每呎680港元。

目前，杭州商品住房成交面臨量價齊跌的狀況。杭州官方公佈的統計資料顯示：今年一季度，杭州市區商品住房成交均價，年下跌11.3%，成交量為10,112套，下跌37.8%。分析認為，此輪降價潮還會持續，有財經人士更驚呼：2014年是樓市爆煲年。

港樓市大陸客削價離場

與此同時，在香港發展商頻頻以低價推出一手樓盤後，香港二手市場出現降價浪潮。市場亦出現不少內地客損手離場的例子，顯示大陸客擔心樓市下跌的恐懼心理，從大陸蔓延至香港。

城中明星富人集居地之一、被視為「風水寶地」的大埔比華利山別墅，本月再連蝕3伙，共蝕近千萬。據說全部都是大陸客削價離場。最新一宗為1期湖景道單號屋，實用面積約1,902平方呎，據說從原叫價2,400萬元，減至1,950萬元才賣出。

原業主2007年一手購入價約2,173萬元，賬面已蝕223萬元，連同釐印費及佣金等雜項開支，7年後離場料損失逾330萬元。

另一個屬於港島南區的鴨脷洲豪宅樓盤「南灣」，有大陸投資者持有高層戶連車位4年，近日以3,750萬元賣出，帳面雖錄得微賺，但連同交易成本及車位在內，實際上損手逾270萬元離場。

買家在2010年斥資3,675.5萬元買入單位，業主本來打算連車位及租約叫價4,100萬元放盤，最後作價3,750萬元，劈價350萬，成交實用呎價2.37萬元。連同車位及交易成本在內，料賣方實際上要蝕逾270萬元。

西灣河嘉亨灣樓盤本月初已錄得大陸投資者蝕讓個案，該名大陸業主月初劈價172萬元沽貨，其持有的高層單位最後以1,350萬成交，持貨3年，蝕約300萬元。

另外，剛過去的「復活」節假期，一手銷情暢旺，共錄149宗成交，較去年復活節約93宗升逾五成。二手睇樓量及交投均漸入佳境。伴隨著「五一黃金週」即將來臨，發展商頻頻搶推一手市場，二手市場十大屋苑看樓量，亦錄得三成以上增長。

二手交投漸有起色

利嘉閣地產總裁廖偉強說，隨著用家尤其上車購買力回流，加上二手業主議價「手鬆」推動成交，今個週末二手交投又見重新轉活。綜合利嘉閣地產分行網絡數據，十大指標屋苑在剛過去的週末日（4月26至27日）累錄24宗買賣個案，不僅較上週末（4月19至20 日）的18宗增加33%，一週成交量更創近去年6月次週之後﹙即近46週﹚的次高，表現僅次於今月次週的25宗。

香港置業昇悅居分行區域經理文啟光亦表示，自從復活節過後，區內睇樓量漸入佳境，本週更按週急增三成，相信在「五一黃金週」來臨將惠及整體樓市，進一步「丁財兩旺」。

KUNTIN

註冊會員

20樓

2014-04-29 20:53

KUNTIN

註冊會員

20樓

2014-04-29 20:53

【大紀元2014年04月29日訊】（大紀元記者李寶睿報導）上海自貿區樓市急劇降溫，民眾失去信心。自貿區限制多，專家稱金融開放難在上海「破題」。

上海自貿區樓市降溫民眾失去信心

中共總理李克強從去年3月開始推上海自貿區，到去年8月22日獲批以來，上海自貿區一直備受熱議。外高橋、川沙祝橋及臨港新城等板塊，是上海自貿區的主要房產。在自貿區掛牌前後，發展成熟的住宅市場一度成為市場熱點。

《中國經濟週刊》報導，陽光城置業顧問俞花說，在自貿區獲批後，其周邊二手房均價從以前的1.4萬左右暴漲到4萬，一手房像仁恆、綠城等價格漲到了5萬到7萬。

上海中原研究諮詢部提供的數據顯示，去年8月自貿區掛牌前，外高橋地區的一手房平均月成交量在1.3萬平方米，9月成交量達到峰值為5.5萬平方米、成交均價34611元/平方米。

但進入2014年以來，隨著各地樓市的降價潮，自貿區房產也出現了降溫。

上海中原研究諮詢部提供的數據顯示，自貿區樓市從去年10月便開始逐步降溫，目前已經進入調整期，外高橋地區部份開發商正著力推出少量特價房，價格調整幅度接近15％；外高橋二手房價格也在3月份悄然下調1000元/平米。

21世紀不動產統計數據顯示，截至今年2月12日，臨港新城板塊新房成交面積為0.8萬平米，同比下滑5.8％。與之相比，外高橋板塊下跌勢頭更為明顯，同期板塊成交新房同比大幅下滑38.1％，甚至超過全市整體跌幅36.1％。

上海自貿區房地產的急劇降溫，說明了投資者對其失去了信心。《中國經濟週刊》報導，上海中原研究諮詢部總監宋會雍表示，沒有特殊的產業導入、沒有特殊的稅費優惠、沒有大規模的開發投資。社會此前預期的繁華景象，一點一點地在期待中喪失耐心。

自貿區限制多金融開放成夢想

上海自貿區將在大陸率先探索外資「負面清單」的管理模式，就是只要沒有進入這個清單的內容，外商以及內資企業就都可以投資。不過，此前市場熱傳的針對某些企業15％的稅收減免政策並未列入最終的自貿區總體方案中。

在金融領域開放這方面，全面開放投資領域、人民幣自由兌換、建立獨立工會等，具體的金融政策尚待相關監管部門一項一項的批准。

對外經貿大學金融學院院長丁志傑認為，金融領域很多的改革機會條件已經成熟，但由於各種各樣的原因很難推開。中共發改委宏觀經濟研究院對外經濟研究所國際經濟綜合室主任王海峰表示，金融開放的具體細則可能很難在上海「破題」。

KUNTIN

註冊會員

21樓

2014-04-29 21:02

KUNTIN

註冊會員

21樓

2014-04-29 21:02

大陸樓市第二波降價潮來襲別墅賣公寓價

【大紀元2014年04月29日訊】（大紀元記者李雙報導）大陸超過六成房企一季度業績出現虧損或同比下滑。由於銷售下滑、庫存高企，多地樓市加大推盤力度，開發商競相降價，迎來第二波降價潮。隨著降價潮的大面積蔓延，樓市觀望情緒正進一步加劇。

多地樓市推盤力度加大第二波降價潮來襲

4月26日，浙江杭州12家樓盤集中在週末開盤，是今年最大的一波開盤潮。杭州後花園——臨安青山湖湖光山社獨棟別墅已經賣出6,388元/平方米的低價，成了杭州樓市今年第二波降價的標誌。

廣州樓市繼前期的「零首付」、「墊首付」之後，再有更多的房產開發商為釋放高庫存壓力而加大折扣力度，紛紛加入了「以價換量」的行列。

統計數據顯示，廣州樓市5月預計推出的47個新樓盤中，將有26個優惠打折樓盤，環比4月（18個），優惠樓盤增加逾4成；全新樓盤將推出2萬抵20萬；1萬抵10萬的大優惠活動。

4月17日，昆明北市區天宇瀾山樓盤宣佈直降18萬並支持團購，被外界普遍認為是昆明樓市降價的信號。

優惠力度與成交量不成比例

前一波的降價促銷並未帶來成交量的上漲，過半數房企在1季度的銷售額及淨利潤出現下滑。

數據顯示，目前已經公佈1季度銷售業績的33家房企中，有16家房企的銷售額出現下降，其他房企的銷售增幅也有所減慢。包括保利、金地、華潤、合生創展在內的多家房企一季度銷售額出現同比下滑。此外，數據顯示，53家上市房企其中有35家公司業績出現虧損或同比下降，占比超過六成。

隨著降價潮的大面積蔓延，樓市觀望情緒正進一步加劇。日前，搜房網在網上發起的調查顯示，有42.8%的受訪購房者表示「不會因為打折促銷等因素決定買房」，只有13.77%的購房者會因為促銷活動而買房。

據「偉業我愛我家」市場研究院統計，2014年4月上半月，北京市住宅成交總量為5271套，比3月下半月下跌了41.3%。

房企後市銷售壓力加大

大陸全國樓市庫存不斷攀昇，3月末商品房待售面積高達5.2億平方米，正是樓市「降溫」的真實寫照。2014年4月上半月，北京市庫存商品房數量重回6萬套，達到2013年9月以來的庫存高點。

與此同時，由於2013年土地市場交易持續「高燒」，很大一部份去年拿地的項目在將陸續進入供應。僅北京一地，今年4月共推出38個項目，成為2010年以來住宅項目供應量最多的一個月。在市場成交漸趨低迷的情況下，供給量持續上升更讓樓市銷售雪上加霜。

中國城鄉建設經濟研究所所長陳准認為，在信貸「兩頭緊」，銷售下滑、庫存高企、市場觀望情緒加重的情況下，銷售壓力將不斷加碼。開發商在資金鏈斷裂的風險下，紛紛採取促銷措施。

KUNTIN

註冊會員

22樓

2014-05-03 21:20

KUNTIN

註冊會員

22樓

2014-05-03 21:20

上海降價現象開始蔓延部分區域似有步杭州之勢
北京新浪網 (2014-05-03 06:34)
4月26日，上海下著瓢潑大雨，而浦東新區唐鎮，一個中高端樓盤銷售點前人山人海，私家車把馬路圍得水泄不通，意向購房戶顧軍先生關注此樓盤多時，聽說此次降價才冒雨前來。

　　“樓板價18199元，如果裝修標準按每平米10000元，開發商幾乎貼著成本賣房。現在差不多七折多吧。”顧軍先生笑著說，原來該樓盤5萬多每平方米，現在是三萬多一點，還帶精裝修。

　　4月28日，上述樓盤售樓處一名工作人員稱，優惠出售的房源總共也只有60套，目前均已經被“搶”光。

　　這僅僅是滬上開發商促銷推盤迴籠資金的一個縮影。21世紀經濟報導記者採訪瞭解到，這樣的降價在近期上海地產界並非個案，降價在蔓延。在開發貸房貸收緊的大背景下，房企資金持續承壓，部分區域似有步杭州後塵之勢。

　　上海統計局數據顯示，一季度，上海區域內新建商品房銷售面積467.18萬平方米，比去年同期增長1%，增幅同比回落45.1個百分點。其中商品住宅銷售面積418.5萬平方米，增長6.1%，回落37.2個百分點。

　　更為嚴峻的是，上海市公積金中心的報告稱，當地住房交易量環比、同比明顯下降，自去年11月起交易量已連續4個月下滑。在這樣的基本面下，地產市場價格鬆動勢已成虎。

　　“鬆動”趨勢外現

　　四月的長三角房地產市場，降價像是卷入了一場傳染式的蔓延。多名房產中介機構相關負責人根據樣本價位比較，境內房價最穩定的區域之一上海，近期亦有鬆動的趨勢。

　　之前，房價回落集中出現在二三線城市，從國家統計局公佈的數據顯示，溫州區域最先開始。這一次，上海樓市下行跡象開始顯現。

　　“260萬疊墅買2層送2層”，近兩周，章虹女士頻繁驅車到上海嘉定，欲覓一套中高端房產。但不時出現在眼前的房地產巨幅銷售廣告，讓她有一種樓市出現“大甩賣”的感覺，起碼有5個類似的廣告，這種情況，更加讓她不敢做決定立即買了，“260萬就可以買到，價格僅僅是春節前相同地段差不多檔次房屋的七八折。”

　　嘉定地區並非上海的一個孤例。上海原本相對別的城市出現房價下滑之際，也是保持“滯漲”之態。而現在，不管市郊或者城區，從新樓盤到二手房市場，下滑趨勢趨於統一。

　　“以前業主報價，普遍會隨著時間提價，而且議價空間很小。但現在不但可以議價了，一些房源，還可以每平米降個幾十元。”傳家房產中介機構的資深顧問建英說這實質上就是降價。該現象的出現，分水嶺是馬年春節。

　　她介紹，節前交易從踴躍逐漸歸於平穩。比如長寧區天山路一二手住宅，市場房價每平方米是四萬多，從去年年底就開始掛牌，總價688萬元，“當時還有人過來咨詢，幾個月過後，連問的人都沒了，上周，乾脆給撤了。”

　　建英根據自己在上海市場房地產中介領域就業16年的觀察發現，降價形成的邏輯是，開發商融資壓力增加，一手樓盤首先開始降價，二手房市場緊跟其後。

　　不僅是零散的二手房源，一些機構也開始將儲備的大量房源出手了。比如長寧區某社區的整幢房產，共計120套住宅，2萬多平方米，掛牌價格為4.94多億元。但至今仍無人問津。

　　知情人士介紹，一些地產商的銳氣，顯然被陸續抽緊的融資鏈耗得差不多了。一方面，融資壓力加重，利潤也在大幅削減，抓緊推盤成了他們資金鏈運營生死存亡的一道關卡。

　　信貸收緊明顯

　　加速推盤背後是開發貸、個人房貸的收緊。事實上，銀行系統對開發環節融資已連續數年保持收緊。部分開發商從銀行系轉走其他通道融資，挺過開發環節，但是，隨著個人房貸優惠利率取消，加強相關審核，其資金回籠的銷售通道，又被限制。

　　近期在上海等地開盤銷售的開發商告訴21世紀經濟報導記者，去年以來，銀行系在銷售環節的信貸政策又進一步收緊。尤其馬年春節以來，銷售環節的房貸也明顯越來越緊縮了。

　　建英舉例稱，年前，她手頭一個成功交易的房源，幫客戶在交通銀行做貸款，當時做成的貸款利率是9.5折，但現在四大行基本不可能了。而且，連首套房源的8.5折優惠，也已消失。“首套貸款利率也要上浮在10%以上，個人信譽還得經過銀行層層嚴格審核。”

　　“銀行層面對房地產領域的信貸政策，去年以來，每次監管會議上，都會強調、重申。”4月29日，一國有銀行支行行長參加了第一季度經濟金融形勢分析會議後透露，“繼續從嚴執行國家房地產調控政策和差別化的住房信貸政策，強化房地產開發企業和土地儲備貸款風險防範，會議這樣強調。”

　　“房貸近期還是沒鬆綁的跡象。”一名股份制銀行房貸部業務人士稱，目前市場對房價的“空”方情緒濃結，在總行層面的收緊政策下，地方支行放貸都更加謹慎。

　　但是，即便資金流並不順暢，開發商還在想辦法投入更多資金到土地市場“托市”。“在開發的同時，我們基本又會投入資金啟動土地儲備。”前述開發商對21世紀經濟報導稱。

　　“這像是一個套子，一頭緊縮，另一頭卻在膨脹。”上述開發商說，他分析稱：“銀行層面起初是開發貸‘抽資’，接著在我們的房源進入銷售通道後，銷售環節進一步開始抽資，我們無法按期限回籠資金；而另一頭，儲備的土地則無法按時啟動開發。” 如此一來，融資承重的開發商，要啟動迴圈貸款自然就顯得艱難。

　　此外，境外融資似乎也可能疲軟。中原地產最新的統計數據顯示，今年1~4月份(截至4月27日)，內地房企單月海外融資總額分別為86.16億美元、51.75億美元、33.48億美元、14.74億美元，呈現逐月遞減趨勢，4月份融資總額更有可能低於去年12月份20.3億美元的低點。

　　“圈子裡地產融資十有八九走的是對接境外。”綠城集團一名項目負責人透露，比如一些投資房地產的投資機構，只需要在香港區域內設立一家公司，境外內的融資通道就能順利架通了。“資金成本比境內融資起碼節省五成以上。”

　　實際上，由於融資壓力增強，一些機構對房地產迴圈開發投資也開始削減。上海統計局公佈的數據顯示，區域內房地產開發完成投資628.59億元，增幅同比回落了12.6個百分點。

KUNTIN

註冊會員

23樓

2014-05-03 21:31

KUNTIN

註冊會員

23樓

2014-05-03 21:31

北京房價降100多萬仍無人問津樓市黃金周夭折
【阿波羅新聞網 2014-05-03 訊】
北京樓市“五一”黃金周在寂靜中度過。“東三環雙井合生國際137平方米三居，市價750萬元，現在600萬元急售。”房屋總價直接跳水100多萬元，房屋還是無人問津。

北京二手房已出現滯銷。“我本人在2013年也在賣一套房子，100平方米的房子，就賣不掉。”萬科副總裁毛大慶“五一”前夕在一次內部交流會上透露，“現在是越等越賣不掉，經紀人讓我降價，我告訴經紀人，我是以成本價賣的，都沒計算利息，結局就是我不賣了，收租金。”

相關數據統計，北京二手房價格已經連續4個月下跌。

在二手房價格跳水的影響下，北京一手房市場發生分化。調查發現，在資金壓力下部分樓盤通過打折的方式“以價換量”，而另外一部分不願讓利的樓盤卻面臨無法定價的局面。

二手房降價遇冷

合生國際，位於東三環內，該區域每平方米均價都在5萬元以上，只是目前有價無市。“相比而言，這個137平方米的房子是目前降價幅度最大的，但還是沒有人來買。”該中介都不記得打了多少個電話，也沒有推銷出這套房子。

四環外的房子也面臨著同樣的窘境。去年年底，位於管庄的遠洋新悅，81平方米要價260萬元，業主負責稅費。“當時錢都準備好了，最後房主臨時決定放到今年再賣，想再漲價。”如今，王先生慶幸當初房主反悔。

目前，這套房子叫價250萬元，房主承擔稅費，但還是沒有人來買。“像這樣直接降價10萬元以上的二手房已經開始普遍。”我愛我家一門店經理介紹。

統計數據顯示，二手房價格也已經從去年12月以來連續4個月陰跌了。中原、鏈家、我愛我家等大型中介機構調查，有多套房的業主心理發生了明顯的變化，擔心未來房價會掉頭。

中原地產華北區董事總經理李文傑表示，二手房房源掛牌議價空間繼續增加，有60%的房源掛牌價格都在一季度出現了下調，4月首周二手房議價空間從一季度的2%左右上漲到3%。“北京樓市觀望情緒濃郁。”

根據中原地產的數據，至4月27日，4月北京二手房成交6317套，環比下降18.2%。這是接近最近6年以來的最差紀錄。

新房促銷戰打響

在二手房影響下，一手房市場出現了分化。由住總萬科橙率先降價開盤售入市，位於通州的東亞印象台湖緊隨其後。東亞印象台湖將二期住宅入市價格從預期的2.6萬元/平方米調整為2.2萬元/平方米起，且產品由原先預期中的毛坯調整為精裝修。

儘管萬科相關負責人在多個場合聲明，住總萬科橙不是降價，是按照建委核准的房價。“萬科是明顯的變相降價，形勢好的時候通過精裝修提價，如今推出毛坯房只是順應了房市的形勢。”一開發商負責人向《中國經營報(微博)》記者介紹。

同樣是萬科的樓盤，位於通州太湖的中糧萬科公園在去年年底造勢時曾將價格預定在30000到32000元/平方米，目前價格則為26000元/平方米。“萬科再次以精裝修變毛坯房的理由。”上述開發商表示，包括萬科，多個新開盤項目，都加大了推盤力度。

截至目前，北京年內供應的期房項目已經達到了57個，合計供應住宅高達16179套，相比2013年同期的28個項目、8197套，上漲幅度達到了97%。

中原地產統計數據顯示，預期在5月入市的項目達到了40個，潤澤公館、京投銀泰·公園悅府等項目都預期上市，合計供應住宅套數將超過萬套。

調查表明，2013年，北京2萬左右的剛需項目供需比基本是1：4，但目前看已經逐漸降低到1：2。

亞豪機構市場總監郭毅認為，目前企業集中在此時推盤搶先入市，還能爭取一部分客戶，如果錯過這個時間窗口，下半年市場依然還沒有好轉，開發商就只能通過低價甚至降價來換量。

房價進入下降通道

變相降價已經拉開。

熱點區域亦庄所在地的萬科金域東郡，從3.2萬元/平方米左右，降到3萬元，帶精裝修，實際房價已經跌破3萬元;北京城建海梓府從3.6萬元直接降到了2.88萬元，去掉了精裝修。林肯公園從3.6萬元直接降到了3.2萬元，對外宣傳是2.6萬元，因包含了6000元的裝修。

亞豪機構市場總監郭毅認為，目前北京樓市釋放長效調控政策信號、銀行信貸持續收緊，購房者實際購買力正在下降，市場供需形勢正在發生變化，未來房企不得不選擇舍價換量。

根據2013年年報，118家上市房企2013年存貨總量達到1.81萬億元人民幣，比2012年進一步增加3709億元，增幅達到28%。如果以2013年的營業收入計算，樓市需要32個月才能消化所有存量。

從數據上看，今年以來，20家房企已經連續4個月減少了在土地方面的支出。其中1月為年內最高點，拿地總金額高達600.99億元，隨後便逐月下調，2月份拿地總額相比1月份近乎腰斬，為325.62億元，3月份則進一步下滑至254.54億元，4月截至23日，只有55.95億元。

中原地產首席分析師張大偉表示，上半年價格已經基本停滯。“房企選擇了以價換量。”統計顯示，2014年4月，中國城市住房(一手房)價格288指數為1098.3點，較上月下降0.3點，環比微跌0.02%，同比上漲6.90%，全國一手房價格指數自2012年7月以來連續21個月上升後首次出現下跌。