ujz1903
各位強友午安
最近碰到一些人生難題，思考了近一個月
想跟強友們討論一下，整理一下自己思緒
我去年搬回家後，生活方式太不相同
為了不跟家人吵架，我選擇自己在外面租房
但近幾個月，外婆的身體每況愈下
於是我媽暗自下了決定說要幫我買房，當然不是全額
她讓我去辦新青安，頭期她出，但需要我跟外婆住，就近照顧外婆
聽起來很好，不過每個月房貸也要2萬多
加上自己每個月存股1萬台積電、在基富通1萬好好退休基金
以及一些生活零碎的費用，說實話有點吃不消
感覺需要減少娛樂、旅行的花費，生活品質也會影響
其實非常好奇，想問一下各位強友
有人會因為買房的關係，降低股票基金的投資花費嗎？
我現在36歲了，應該要繼續投資跟堅持理想的生活嗎？
還是應該先買房，退休金就是以後再說…
Drg
善用理財型房貸把已還本金及房價增值價值再借出投資．買房及投資兩者可以同時並行．但前提是現金流要能過關，你才有承擔負債的本錢。
----------------------------------------------------------------
你有沒有想過，為什麼同樣買房，別人比你賺更多錢？
因為他們比你更了解槓桿。
我們談到投資的曝險部位，以及槓桿比例計算。
建議先看過上面那篇，建立基礎知識以後再往下看。
很多人買房都要背負房貸，沒有貸款根本就不可能買房。
以本金 100 萬來計算：
房子 500 萬（貸款 400 萬），頭期款 100 萬。
此時的槓桿比例是 5 倍
很多人看到 5 倍槓桿覺得太可怕了。
不過，這些人都忽略一個重點：
當你持續償還房貸，你的槓桿比例會逐漸降低。
這是什麼意思？
意思就是你每個月償還貸款，這些錢除了利息以外，其實還包含著「本金」。
也就是說，在你償還貸款的過程中，你的本金（淨資產）是持續增加的。
舉例來說，房貸原本 400 萬。
當你償還 100 萬的貸款本金，房貸剩下 300 萬。
此時槓桿比例從 5 倍，下降到 2.5 倍
有發現重點了嗎？
償還的貸款越多，你的本金越大，槓桿比例就會縮減。
雖然買房子要開 5 倍槓桿，聽起來很可怕。
但你維持 5 倍槓桿的時間其實很短，幾乎只存在「買房的那一刻」。
之後每個月慢慢償還貸款，你的槓桿比例是一直下降的。
所以，想要降低槓桿的其中一個方法就是：「償還貸款。」
你的貸款越少，代表你的本金越高。
你的本金越高，代表槓桿比例越低。
BUT，更重要的 BUT 又來了！
除了償還貸款以外，還有另外一種情況會使你的槓桿比例降低。
猜猜看是什麼情況？
除了償還貸款，還有另外一種情況也會降低槓桿。
資產增值，會讓你的槓桿比例下降。
這句話不好懂，大仁一樣拿房產來舉例你就明白。
100 萬本金，買 500 萬房子。
已經償還 100 萬的貸款。
這時，你的本金應該是（頭期款 100 萬）+（償還貸款 100 萬）＝ 合計本金 200 萬。
幾年後，房價從原本的 500 萬漲到變成 700 萬。
增值的 200 萬，等同你的本金增加 200 萬。
這時你的本金應該視為 400 萬。
（頭期款 100 萬）+（償還貸款 100 萬）+（房產增值 200 萬）
你的房子曝險等於房價，也就是 700 萬。
而你的槓桿比例就是（房子 700 萬 / 本金 400 萬）＝ 1.75 倍
這就是大仁前面提到的：
資產增值，會讓你的槓桿比例下降。
資產上漲越多，你的本金就越多（淨資產越高），槓桿比例會逐漸下降。
即使你的貸款完全沒有減少，還是能透過資產增值來達到降低槓桿的作用。
看完上面兩點你會發現：
一、持續償還貸款。
二、房價持續增值。
這兩種情況下，你的槓桿比例是會逐漸下降的。
而大多數人並沒有意識到這件事情。
因為他們將貸款視為洪水猛獸，認為房貸就是要提早還清。
能早一天，是一天。
盡量省吃儉用把每一塊錢都優先拿來償還貸款。
這麼做有個好處，你的槓桿比例會更快下降。
但是，這麼做也有個壞處。
槓桿比例下降，代表你的「獲利空間」被壓縮了。
大仁在《為什麼大多數人都是靠買房才賺到錢？》這篇談到：
為什麼大多數人最大的財富，往往都是房地產？
因為，這是他們唯一一次敢於承擔負債，願意開啟槓桿的時刻。
他們靠著負債，讓自己的整體資產增加 5 倍的槓桿。
只要房價上漲，他們的獲利就是 5 倍。
而正是因為運用負債增加槓桿，才讓他們獲得更多的資產增值。
BUT，最重要的 BUT 來了！
前面提到，無論是償還貸款或房價上漲都會降低你的槓桿比例。
也就是說，正常情況下大多數人都是在不停降低槓桿。
當你不斷降低槓桿比例，代表你在不斷降低自己的資產增值空間。
為什麼大多數人，無法追上富人的腳步？
因為這些人好不容易開了槓桿，結果卻拼命地把槓桿給縮小。
反過來說，富人在做什麼？
富人在做的事情叫做「保持槓桿」。
他們明白槓桿是世界上最強大的力量，他們明白槓桿是累積財富更快的道路。
因此，當你在努力想著償還貸款（降低槓桿）的時候，
他們拼了命地不讓自己的槓桿下降，努力維持槓桿比例。
前面提到，償還貸款跟房價上漲都會降低你的槓桿。
那要怎麼做才能減緩槓桿下降？
答案很簡單，提高你的負債，槓桿就升回去了。
在《會走路的錢》這本書提到：
房價漲了固然是件好事，但是隨著房價成長，你的槓桿下降，投資收益也在一天天下降。
房價漲，代表淨資產增加。
淨資產增加，代表槓桿降低。
槓桿降低，代表資產上漲的獲利變小。
因此，想保持原有的獲利速度，你就得「保持槓桿」。
當曝險比例下降的時候，你就得考慮增加曝險來維持長期的槓桿比例。
也就是「舉債借貸」，重新增加曝險。
同樣例子，你本來的資產狀況是這樣：
【曝險】：700 萬（包含 200 萬的增值）
【本金】：400 萬（包含 100 萬頭期款 + 100 萬償還貸款 + 200 萬房價增值）
【槓桿】：1.75 倍
你的槓桿已經從原本的 5 倍
因為償還貸款 + 房產增值，變成剩下 1.75 倍而已。
如果你想把槓桿拉回去，就得增加曝險。
比方說，你從房產淨值貸款出來 100 萬。
買另外一間 500 萬的房子，這個時候你的資產變化會是這樣：
【曝險】：1200 萬（舊房 700 萬 + 新房 500 萬）
【本金】：400 萬。
【槓桿】：3 倍
運用房產淨值去增加投資曝險，讓整體槓桿重新回到 3 倍。
很多人會富有，就是在槓桿下降的時候，重新借貸出來增加更多曝險。
把曝險維持在一定程度，才能保持資產繼續增值的速度。
（備註：目前增貸後去買房，貸款有可能會被追回，關於這點請自行評估解決方法）
想像一下：
窮人持續降低槓桿，降低獲利。
富人努力保持槓桿，維持獲利。
長久下來，你認為誰會更有錢？
最後，重點整理：
一、償還貸款的過程，會不斷降低槓桿。
二、資產增值的過程，會不斷降低槓桿。
三、槓桿降低，你的獲利也會隨之降低。
四、富人懂得運用負債，他們會貸款去增加曝險，以便「保持槓桿」。
五、你努力降低槓桿，富人努力維持槓桿，這就是兩者的差別。
槓桿投資最重要的就是現金流。
現金流要能過關，你才有承擔負債的本錢。
如果你連下個月的貸款都繳不出來，那你應該做的就是「降低槓桿」。
因為這代表你的槓桿，已經大到你無法承受的地步了。
（關於負債比率會在後面的文章提到）
「保持槓桿」就是許多人在累積財富時忽略的重點。
如果你收入穩定，現金流游刃有餘，你就可以思考維持自己的槓桿比例。
這篇大仁以「房地產」做為舉例，但內容並不限於房地產。
你也可以運用在股票或是其他投資項目上，道理是相通的。
當然，投資沒有保證獲利這種事情。
房價可能下跌，股市也可能崩盤，槓桿並不是不能用，而是看怎麼使用。
就像大仁在這篇文章提到的：《槓桿投資法的關鍵：曝險、曝險、曝險》
只要你控制好曝險比例，你就能控制好風險。
槓桿可以帶來更大的獲利，也能帶來更大的損失。
在使用槓桿時，務必更加小心謹慎。
希望這篇文章有幫助你進一步理解「保持槓桿」的思維。
再次提醒，使用槓桿，請務必留意自己的現金流狀況而定。
寧願降低槓桿減少獲利，也不要增加槓桿卡死自己。
一股不賣，奇蹟自來
複利核爆，等就對了
aiwa716
當初因為吵架搬出去的原因有改善嗎？
如果沒有
舊的原因+新的原因只會吵更凶吧？
住外面，回來幫忙照顧一下，再回去上班是孝順
住家裡，做什麼事都應該的
到時候被房貸綁住
被媽媽頭期款的恩情綁住
這跟房子增值的空間比起來，哪個划算，真的要好好想一想
如果這間房子要買在中正國中學區，捷運站附近，就趕快回家吧！
照顧外婆的話，請媽媽用頭期款幫外婆請看護吧！
你也幫著出一些都可以談
全職照顧老人家，很辛苦喔⋯⋯身體累是其次，心狠累是真的⋯⋯過來人路過
Roger333
引用 #1樓主 ujz1903
我現在36歲了，應該要繼續投資跟堅持理想的生活嗎？
還是應該先買房，退休金就是以後再說…
不是只有股票才算投資，房產本身也是投資
所以你文章最後一句認為 "買房"跟"退休金" 只能擇一的困擾，並不會發生
不過，跟家人相處的複雜問題(包含外婆長照)，比投資更難解，最後還是要看你自己怎麼選
長照、醫療也是一筆不小的費用，看家人之間怎麼協議
熊市不滿倉，牛市漲再多都與你無關
悲觀者正確，樂觀者獲利
~主動擇時，被動選股，週期投資~
醜不拉機
買房.......
chiaalexander
淺見，參考看看
買房養老，真的行的通
因為未來出售就有錢可以養老
但要記得，不是所有房子未來都容易出售
所以房子一定要買在好的地段、有發展性的地段
其實繳房貸就像在存錢一樣
而且投資報酬率也不錯
等你賣房子的時候
除了你繳的房貸會回到你的銀行戶頭
銀行戶頭裡還會多賺一筆現金-「房子的增值」
基於以上，你現在要考慮的是
有沒有能力和時間照顧老人家
就是愛現金流創造財富
★★★★★★★★★★★★★
你的時間有限
所以不要浪費時間為別人而活
不要被教條所限
不要活在別人的觀念裡
不要讓別人的意見
左右自己內心的聲音
最重要的是，勇敢的
去追隨自己的心靈和直覺
shwuzm
就是愛現金流創造財富
★★★★★★★★★★★★★
你的時間有限
所以不要浪費時間為別人而活
不要被教條所限
不要活在別人的觀念裡
不要讓別人的意見
左右自己內心的聲音
最重要的是，勇敢的
去追隨自己的心靈和直覺
shwuzm
其實我個人想法，如果有人補貼~~
我是推薦買房
如果買在蛋黃區，這也是存退休金
因為未來你還可以房子增貸資金出來使用
增貸的資金搞不好比你定期買股票或基金還多
kenda
個人理財分三階段
經濟安全(個人)
經濟保障(家人)
經濟自由(為自己而活)
在未達經濟保障前我不會買房.以防預到不可知的意外.很多事可以用金錢量化.老人看護約3萬須準備300~500萬找年化配息7~8%商品就可長長久久(家人自已退休長照都可以用到)提早使用而已！
如果您已有300萬就買房.沒有就別買不然你照顧老人繳房貸失去的快樂更多.如果您有老婆那更慘
大家都說買房.現在進行式與未來式能解決的從來不是房子~是人性.你不會知道住在隔避鄰居人品如何~都是賭！
每個人追求的不同
平凡快樂才是真理
劉立倫
推樓上各位的觀點，我自己本身也覺得買房＝投資
而且現在房價越炒越高，盡早買房是好事，建議真的要狠下心買蛋黃區XD
bejx3582
如果房貸可以負擔當然先買房
不是說投資存退休或理想生活不重要
而是買房本身也是一種投資，未來增值還可以去轉貸或轉賣 基金跟股票都可以重新配置
leglegleg0
買房是好事
附條件的買房 是災難
資產的多寡 生活總是過得去
但是有些事情 接了 就不是說不要就不要的
高齡照顧 非專業 非專職
身心靈的壓力
不是一般人可以想像的 這點絕對不是金錢可以搞定的
請三思
====================================
條件符合 就去申請外勞看護 真心對大家都好
doc50035
引用 #1樓主 ujz1903
各位強友午安
最近碰到一些人生難題，思考了近一個月
想跟強友們討論一下，整理一下自己思緒
我去年搬回家後，生活方式太不相同
為了不跟家人吵架，我選擇自己在外面租房
但近幾個月，外婆的身體每況愈下
於是我媽暗自下了決定說要幫我買房，當然不是全額
她讓我去辦新青安，頭期她出，但需要我跟外婆住，就近照顧外婆
聽起來很好，不過每個月房貸也要2萬多
加上自己每個月存股1萬台積電、在基富通1萬好好退休基金
以及一些生活零碎的費用，說實話有點吃不消
感覺需要減少娛樂、旅行的花費，生活品質也會影響
其實非常好奇，想問一下各位強友
有人會因為買房的關係，降低股票基金的投資花費嗎？
我現在36歲了，應該要繼續投資跟堅持理想的生活嗎？
還是應該先買房，退休金就是以後再說…
為什麼我覺得娘親好像在用話術誆你?!
是我太自私太冷血了嗎?!
外婆是她阿母
理應是他們兄弟姊妹自己想辦法來負責或輪流照顧
怎麼反會用"幫你買房(而且只出頭期款)"這種話術來要求孫字輩去照顧?!
故且不論未來照顧老人甚至病人可能會有多辛苦
以後外婆有什麼三長兩短
你確定舅舅阿姨甚至你阿母他們不會有意見表示?!
如果買房是要自住
我都推隨時可以入場
但這個買房卻又附帶條件
嗯請自己三思
十成的獲利，九成的等待。
「無論是襪子還是股票，喜歡在減價時買優質的商品。」巴菲特語錄。
朱億文
只是改變投資商品而以，小的不反對，前提是，這個商品大大得規劃能增值，說句老實話，現在房子除非地段好，不然租出去賣出去，有時候要2-3年，賣出去還不一定賺，畢竟土地要繳很多稅。
我父母用退休金買中古屋，因為是法拍屋，要全額付清，等於買下房屋後沒任何積蓄，還得還貸款，於是全家動員趕緊整修屋子，出租出去。
我們第二代雖已工作賺錢，還是要還十幾年貸款，那時沒有高生活品質，有時為了出國旅遊，除了正職還得打工。
貸款還清，屋子增值還不多，父母因為地段不佳，房屋漏水又想賣房，嚇得我趕緊阻止，我說除了租屋有固定收入，賣了怎麼知道能再買好地段？而且父母買股票都賠錢，我勸既然不會其他投資，現金拿著又不會增值，賣屋守著現金幹嘛？等詐騙？
父母被我說服，兩年後，捷運建在附近，屋價暴增，承租人年紀大退租了，一堆房仲拿屋子常漏水必會降價，說服父母趕快賣房，又被我阻止，把當年理由拿出來唸，並說如果屋子不能增值，那麼多房仲來說服幹嘛，別被騙。
結果即使常漏水要修，房子沒多久還是租出去，租屋人不介意，說比附近租金便宜，其實對我家來說是漲了租金，比起十年以前，漲很多。
雖然現在我們家是輕鬆了，父母靠租金生活，也不怕萬一以後有事沒現金流，我們賺錢自己花沒房貸壓力了，生活品質也高些，但這是十幾年辛苦換來的。
背負房貸真的很辛苦，別以為有人幫付頭期款就好，出租屋子是種投資，但整修動輒幾十萬甚至百萬，這點也要考慮進去。
如果大大買了屋子，只是省了頭期款和租屋費，那守著房子，還要照顧長者和還房貸，要怎麼工作和日常生活？別說現在長者行動，生活能自理還OK，大大得考慮未來。
照顧長者是所有後代的責任，不是大大一個人的，偶爾孝敬長輩費用還行，聽大大意思，家裡打算用個頭期款，要大大負擔照顧長者所有責任嗎？萬一那一天長者行動需人幫扶需人照顧，那又是另一個龐大支出。
當長照支出和房貸壓力同時加諸，親戚“萬一”又丟著都不出手，你的屋子又不是拿來增值（這個增值，指的最好是持續現金流），大大（收入所得）有能力承擔起來嗎？很多都是這樣被拖垮的，要仔細考慮清楚，也最好和家人討論清楚。🏡
Kkk1
朱大與D大說的很好，同樣之情形常見是父母要幫子女置產，給子女頭期款，
其餘要子女自行負擔---送子女有貸款之房子，常見之問題
最近看到新聞，房貸的貸款成數：過去至多7成，現在有8成，甚至9成。
貸款年限：過去慣行的20年，現在有30年期，甚至40年。貸款成數拉高，在買房自備款上，
自然降低了進入的門檻；至於貸款年限拉高，降低每月還款金額，也減輕還款負擔，但
是算一下帳，利息的支出，會令你大吃一驚。
從圖表11可以看出，同樣以【本金平均攤還】方式，20年利息支出1,446,000元，
30年利息支出2,166,000 元，差距720,000 元。
但是有愈來愈多的父母親，希望在有生之年，給孩子協助。有的人會幫孩子買保險，
當孩子工作的時候，希望給孩子一點壓力、一些責任感，要求孩子「自己繳保險金」
，很多孩子是拒絕的，父母親也會很受傷，認為送禮物給孩子，卻遭孩子拒絕，而感
到傷心難過。
但是父母親沒有想過，這不是單純的禮物，這是附有負債的資產，有條件的禮物，收禮物的人
當然可以拒絕。
個人意見：
1看養長輩之照顧費用是很大一筆費用--則只用頭期款要孫
輩子女負擔---是否合理？還是糖衣毒藥？
2長輩之扶養義務人，照法定順序是子女--而非孫子女，那
子女為何不承擔--這才是問題點吧？--說白了就---🤣
yangyensan
親情和照顧不是用頭期款可以解決的
贊同樓上所述，不要有附帶條件的贈與
你若是由外婆單獨照顧長大，感恩的心意，是可以部分承擔
但其他人呢？是否也要一起承擔？
新青專案頭幾年付較少，過了寬限期，要付本金你能否負擔？
你還年輕，好好想清楚
wantMoney
台積電可以買零股，基金最低扣款金額也只要3000
沒有人規定退休基金或投資一定要很多錢
調整一下投資目標，先從小目標開始，之後再慢慢做大也可以
Sophia2232
我會選擇買房耶
然後再去用房屋增貸做投資，不過有一定風險須需要自身評估喔
請教專業前輩，強美金時間是否該換美金，繼續定期定額買基金？
退休規劃的基金投資分類疑惑
退休了該怎麼投資？希望每年有10％以上報酬
想再多存一檔退休基金可以怎麼選
只要房子買的好，退休就穩妥無虞？
買進科技基金的領先指標，過去5年幾乎每壓必中
剛退休的投資新手，單筆退休金該如何規劃？
