要進美國房地產嗎？
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Investment success doesn't come from "buying good things",
but rather from "buying things well"
(投資成功不是因為買到好東西，而是因為「買得好」。)
～by Howard Marks, The Most Important Thing: Uncommon Sense for the Thoughtful Investor
強大
管理員
樓主
Investment success doesn't come from "buying good things",
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(投資成功不是因為買到好東西，而是因為「買得好」。)
～by Howard Marks, The Most Important Thing: Uncommon Sense for the Thoughtful Investor
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樓主
2013-06-18 17:10
《CNBC》周一 (17 日) 報導，鮑爾森基金公司 Paulson & Co. 一位總經理本月 6 日致函投資人寫道：「黃金基金 (The Gold Funds) 只占我們資產管理規模 (AUM) 的區區 2%，近幾個月卻受到外界不成比例地關注，導致占我們資產 98% 的其他基金表現及正面發展被忽略。」
報導指出，信中提到的「正面發展」，即包括今年以來報酬率達 27% 的鮑爾森復甦基金 (Paulson Recovery Fund)。這檔基金因投資美國房貸保險公司如 MGIC、Radian、Genworth 及產權保險公司 Fidelity National Financial，而成功大撈一票。
http://news.cnyes.com/Content/20130618/ ... H37C.shtml
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ronccf
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2樓
2013-06-18 20:24
好像找不到滿意標的...
昨晚就寢前,不知是STockQ出問題還是怎樣,道瓊REITs竟然在小負與+2%來回震盪
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ronccf
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4樓
2013-06-18 22:59
"Ivy"請教大大
如果QE不久的將來會縮減,為何還要投資不動產證券呢?
Ivy大:
小弟已有全球REITs和亞洲REITs,一直沒下決心買進歐洲REITs,有點錯過英國房產這波的感覺,但美股"企業號"和日本"大和艦"仍是重心,這波段過不過,都要跳到寶瓶號去那霸或沖繩
以下是宏利理專給的,說是電話請教亨德森地產經理人(Sorry)的內容,不會壞您的心情,就隨意看看
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1. 技術面回檔，基本面持續看好：
本波回檔屬於技術面的回檔，且乃是肇因於市場對於FED等央行對於後續量化寬鬆的強度可能縮減，導致信心層面鬆動所至，但央行主控在於穩固經濟非為推升股票市場，因此投機客藉此退場反倒給投資者一個增加部位的絕佳買點
2. 股價變得更便宜，為增持部位的好時機：
從bottom up 的角度來看，許多的地產股經此回檔，價格變得相當便宜，有些甚至回到金融海嘯前的水平， 從全球的角度來看，之前經理團隊暫時加碼北美，減碼歐洲，對亞洲雖相對中立，但隨這市場的氛圍漸漸回復下，未來將會回頭加碼亞洲，經理人仍將持續追求α
3. 總經面持續對地產公司有利：
對於FED的QE何時結束，並不進一步去預測，但從現今的經濟情勢，地產股仍將受惠全球經濟逐步的復甦，而標的資產-- 不動產，也勢必持續受惠此一循環而走揚，且REITs公司的股利發放也持續增長中
4.預期未來12個月地產股仍有雙位數的報酬：
仍 預期未來12個月，從地產公司的盈餘與股利收益為基礎評價，經理人仍認為地產股票可以提供約15%的報酬( 10% Earning +5% dividend)
5.日本經濟露曙光，東京辦公大樓空屋率下走：
若干跡象顯示日本的經濟嶄露曙光（ex. 信貸增長/企業支出增加），東京主要地區辦公大樓的的空置率已開出出現下滑的情況，此些顯示，不論是短線受困於JGB殖利率反彈的JREITs 或是地產開發商，其在租金收益與營收獲利皆將持續支撐其後續走勢
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ronccf
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6樓
2013-06-19 00:02
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展望
隨著市場注視美國貨幣政策可能會正常化，因此需注意，伯南克的言論頗為含糊。聯儲局事實上會否推出縮減量化寬鬆計劃，很大程度視就業率及通脹數據是否持續改善而定。迄今為止，失業率在就業人數減少(而不是創設新職位)帶動下持續下跌，而通脹率亦一直下滑。儘管市場近期疲弱，中期而言，房地產即使在利率微升的環境下後市仍然向好。新供應有限、盈利增長穩健、股息收益率持續增長，意味房地產公司在經濟強勁復蘇所引領的溫和加息環境下，仍可蓬勃發展。
我們對日本的前景亦感到樂觀，並相信日本央行有能力透過大舉購入債券穩定日本國債市場。隨著上議院 的選舉臨近，首相安倍將更有動機確保市場的穩定。除此之外，我們認為目前應否不再寄望於日本央行的貨幣政策及政府的舉措，仍是言之過早。最後結果將是判斷安倍經濟學是否成功的最終依據，但現時對多月之後的情況妄下斷語對我們而言似乎亦是草率之舉。
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ronccf
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7樓
2013-06-19 00:06
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Hi all,
亞太地產股在去年至今年4月股市回檔前漲幅高達6成，近一個多月的回檔幅度也達2成的幅度，技術面看來屬於強勢整理，從迴歸分析來看，主要的東證地產指數和東京REITs來看指標都已來到平均負兩個標準差，隨著相關議題沉澱後，指數預料在近2~3周內整底築底完成後，多頭將醞釀重啟升勢
檢視此波修正，從北美到亞太地產，其肇因並非基本面的改變，主要來自與市場對利率的預期，造成多數主要市場公債利率的彈升，但從評價面來看，實質利率並沒有改變，從日本，澳洲到新加坡的REITS 其Dividend Yield 也仍維持穩健，反而因此波修正後，相關股票變得更加便宜
僅就相關看法再重點提示如下:
1. REITs 收益仍具相對利基 : 全球地產在此波修正下，幅度雖相對亞太來得少，但北美REITs 也因美國十年期公債的彈升，首當其衝，儘管Cap Rate與10年期公債的spead有所縮窄，但仍在高檔約400bp盤旋，在預料FED可能要到2014年以後才可能有初步升息之舉，且若利率上走為經濟成長所驅動，則REITs的Dividend Income也得以成長，REITs的多頭格局可望持續。
2. 地產公司財務體質健全: 另一方面，從美國到亞洲，甚至是歐洲，許多地產公司的債務結構相當健全，舉債部位不僅是近年的新低，融資成本也相當低廉，甚至若干公司目前以趁現金低利率的情況將發債轉為固定利率，並縮短到期年期，債務體質相當健康。
3.亞太基本評價不變: 亞太地產最近修正的主要原因，以日本來說，由於日本國債利率的彈升，在短期內市場視為債券類比資產的JREITs也受到較大的波及，但儘管債券殖利率彈升，但對於通貨膨脹的預期也同時升高，因此一來一往下，實質利率仍維持在-1%左右，基本評價仍有利於REITs和地產股，況且日本央行大規模的量化寬鬆才剛開始，後續對於REIT 的買盤也將對價格形成有力的支撐
4.香港房價受政策壓制，但經濟面成長對商用區塊有利：香港方面，雖近期房貸利率走高，但預期利率與美國連動，即使後續走升，也將是基於經濟成長力道回穩而調升，此對於零售區塊的租金收益有利，而近期辦公室區塊的租金也因為就業情況好轉，主要地區租金落底之後也出現緩步回溫，因此住宅方面雖受到印花稅與房貸利率小幅回調的影響，但商用地產方面則後市發展則仍舊樂觀
5. 經理人將逢低買進：經理人認為，此波回檔非基於基本面的改變，乃是市場對於政策寬鬆規模可能縮減引發市場疑慮所致，且由於亞太地產股去年上漲47%，今年第一季又再走高約15%，市場藉故獲利了結亦屬正常，預料相關基本面不變下，市場整理後仍將再度回升，且經此修正，許多地產公司的股價以更形便宜，尤其是亞太部分地產開發商股價相對資產淨值比的折價幅度更高達30%~40%之多，經理人亦相信此為逢低布局的好時機
日本東證地產指數(支撐點1400~1380)
日本東京REIT(支撐點1300)
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vincent77
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8樓
2013-06-19 09:12
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ronccf
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9樓
2013-06-19 10:11
"vincent77"我的台新北美和摩根史坦利房產從前波高點報酬率約 10~12% , 沒來的及跑 , 目前兩支都在 0 的上下打轉 , 參考參考...
vincent77大的定性比我好多了,REITs能過10%,很厲害了
預祝部位增加後再咬一大口!
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vincent77
註冊會員
10樓
2013-06-19 10:54
"ronccf""vincent77"我的台新北美和摩根史坦利房產從前波高點報酬率約 10~12% , 沒來的及跑 , 目前兩支都在 0 的上下打轉 , 參考參考...
vincent77大的定性比我好多了,REITs能過10%,很厲害了
預祝部位增加後再咬一大口!
更正一下 , 台新還有 5% , 史蛋力現在是 -.02
R大 , 10% 沒有入袋 , 只能回味阿 , 哈哈
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11樓
Investment success doesn't come from "buying good things",
but rather from "buying things well"
(投資成功不是因為買到好東西，而是因為「買得好」。)
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11樓
2013-06-19 15:19
"ronccf"小弟已有全球REITs和亞洲REITs如果R大已有全球REITs，裡頭一半應會是美國房產，其實已經跟鮑爾森作伴。看來我又落後了.......
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12樓
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12樓
2013-06-19 15:27
"Ivy"請教大大
如果QE不久的將來會縮減,為何還要投資不動產證券呢?
我是被這個消息吸引：「美國5月份新屋開工年率較前月上揚6.8%至91.4萬棟，雖低於市場預估的95萬棟，不過仍反映房地產市場景氣持續升溫。除此之外，代表未來需求指標的營建許可達97.4萬棟，稍優於97.3萬棟的預估值。」
也就是說，我是認同景氣復甦訊號越來越明顯，所以想先投資景氣復甦的火車頭：房產。
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ronccf
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13樓
2013-06-19 15:39
寶來全球不動產配息其實很困擾,本來是著眼在美國,日本各約30%,兩邊同漲時很爽,前陣子卻出現左右拉拒,互相抵消,不過,經理人算是轉得快,日房降低至17%,保留現金24%,就繼續扣了;
為了趁低買日房,才又加了亨德森亞房,您買安本亞房是不錯的
又,個人覺得美房產起來,會不會又像MBS那輪是銀行業得利較多,所以不打算再押美國REITs,想從金融股切入
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