所謂的用配息繳房貸（信貸、房貸、質借．．．把槓桿運用到極致的投資方法）

19.5K
@運氣運氣

運氣運氣

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樓主
2019-05-21 08:08
看了好多前輩
用配息繳房貸，讓我好羨慕，也想來搞一間

但還是有些不懂.......
假設只有頭期款2成，買了一間房，貸款8成，可以把房子貸出來買配息基金繳房貸嗎？
之前查的資料好像只有房貸還清的部分才能借
那用配息基金繳房貸，買的基金是不是就是一定要用自己的錢.....
沒辦法只出個頭期款，之後自己就一毛錢都不用出就可以買房子了................
請幫我解惑阿.............
https://www.ezmoney.com.tw/events/2024ESG/index.html 的廣告圖片
@drose

drose

天使人
2樓
2019-05-21 10:23
"運氣運氣"假設只有頭期款2成，買了一間房，貸款8成，可以把房子貸出來買配息基金繳房貸嗎？

當然不行

強大大們用的方法是「增貸」，也就是拿 "房產價格減去債務" 的部份去貸款

會有 "房產價格減去債務" 的部分，一個是房貸還完了，另一個是房產漲價
@運氣運氣

運氣運氣

註冊會員
3樓
2019-05-21 10:26
"drose"
"運氣運氣"假設只有頭期款2成，買了一間房，貸款8成，可以把房子貸出來買配息基金繳房貸嗎？

當然不行

強大大們用的方法是「增貸」，也就是拿 "房產價格減去債務" 的部份去貸款

會有 "房產價格減去債務" 的部分，一個是房貸還完了，另一個是房產漲價


可是即使是增貸好了
增貸出來買配息基金
還是要繳增貸的錢 和新房貸的錢啊
這樣配息會夠嗎？
@ekone123

ekone123

天使人
4樓
2019-05-21 10:37
"運氣運氣"
"drose"
"運氣運氣"假設只有頭期款2成，買了一間房，貸款8成，可以把房子貸出來買配息基金繳房貸嗎？

當然不行

強大大們用的方法是「增貸」，也就是拿 "房產價格減去債務" 的部份去貸款

會有 "房產價格減去債務" 的部分，一個是房貸還完了，另一個是房產漲價


可是即使是增貸好了
增貸出來買配息基金
還是要繳增貸的錢 和新房貸的錢啊
這樣配息會夠嗎？


基金配息足不足以支付貸款的月付金額，正是需要思考的地方。

這個問題也只有當事人按自己的實際狀況去推演，才會得出最適合自己的結果!
@運氣運氣

運氣運氣

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5樓
2019-05-21 10:40
那有沒有辦法只出頭期款
之後不出一毛錢買房子的辦法？
@yzeng36

yzeng36

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6樓
2019-05-21 10:48
"運氣運氣"那有沒有辦法只出頭期款
之後不出一毛錢買房子的辦法？



這樣問應該沒有人可以回答你的問題~~

要看你手上有多少資產 可以運用~~

還有你買的是多貴的房子~ 你的槓桿要開多少~ 都是參數

去看一下 "我不要繳房貸" 那篇文章吧

https://forum.fundhot.com/viewtopic.php?t=7124
@ekone123

ekone123

天使人
7樓
2019-05-21 11:08
"運氣運氣"那有沒有辦法只出頭期款
之後不出一毛錢買房子的辦法？


「跟爸爸要」這算一個方法嗎?
@運氣運氣

運氣運氣

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8樓
2019-05-21 11:10
"ekone123"
"運氣運氣"那有沒有辦法只出頭期款
之後不出一毛錢買房子的辦法？


「跟爸爸要」這算一個方法嗎?


有富爸媽就不會在這想辦法了

看來看去就是起碼要有一間房才有辦法弄個配息繳房貸阿

幻想破滅......
@yzeng36

yzeng36

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9樓
2019-05-21 11:25
"運氣運氣"
"ekone123"
"運氣運氣"那有沒有辦法只出頭期款
之後不出一毛錢買房子的辦法？


「跟爸爸要」這算一個方法嗎?


有富爸媽就不會在這想辦法了

看來看去就是起碼要有一間房才有辦法弄個配息繳房貸阿

幻想破滅......


看不懂 這句話 『看來看去就是起碼要有一間房才有辦法弄個配息繳房貸阿』

沒有房 要繳什麼房貸?~~

我猜你的意思是 你有頭期款 但是要 怎麼不用繳房貸~~

假設A 你有頭期款300萬 你買一間800萬的房子， 你頭期款付2成 160萬，貸8成 640萬
假設利率2% 本金攤還30年 每月本利預估 24320
扣掉頭期款剩下 140萬 投入買基金 ，就算買南非幣好了~ 每月收息約 16000(不考慮後續降息相關因素)
代表 你每個月只要從腰包多付 8320=24320-16000

假設B 你有頭期款300萬 買一間1500萬的房子，頭期款付2成300萬，貸8成 1200萬
假設利率2% 本金攤還30年 每月本利預估 45600
但是你沒錢了~~ 所以沒有辦法投入其他的資金~~ 所以只能乖乖繳房貸

看得出差異了嗎?
1.你要買多貴的房子
2.你手上有多少現金?
3.房子貸款是否能超貸? -->這個不太可能

如果我是你 我有300萬的頭期款，我不會拿來買房，我拿來投資~~ 等本金變大 再來考慮這件事~~
手上有錢是一件很重要的是~~ 強基金的心法不就是 『逢低買、分批買、有錢買』
@運氣運氣

運氣運氣

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10樓
2019-05-21 11:32
"yzeng36"看不懂 這句話 『看來看去就是起碼要有一間房才有辦法弄個配息繳房貸阿』

沒有房 要繳什麼房貸?~~

我猜你的意思是 你有頭期款 但是要 怎麼不用繳房貸~~

假設A 你有頭期款300萬 你買一間800萬的房子， 你頭期款付2成 160萬，貸8成 640萬
假設利率2% 本金攤還30年 每月本利預估 24320
扣掉頭期款剩下 140萬 投入買基金 ，就算買南非幣好了~ 每月收息約 16000(不考慮後續降息相關因素)
代表 你每個月只要從腰包多付 8320=24320-16000

假設B 你有頭期款300萬 買一間1500萬的房子，頭期款付2成300萬，貸8成 1200萬
假設利率2% 本金攤還30年 每月本利預估 45600
但是你沒錢了~~ 所以沒有辦法投入其他的資金~~ 所以只能乖乖繳房貸

看得出差異了嗎?
1.你要買多貴的房子
2.你手上有多少現金?
3.房子貸款是否能超貸? -->這個不太可能

如果我是你 我有300萬的頭期款，我不會拿來買房，我拿來投資~~ 等本金變大 再來考慮這件事~~
手上有錢是一件很重要的是~~ 強基金的心法不就是 『逢低買、分批買、有錢買』



謝謝你阿....大大...
我說的是假設B

只是我在想通膨這件事
是買房比較能抗通膨
還是買配息基金比較能抗通膨....

我手上是有一點點現金
但是買房還是比較吃力(而且房子需要修繕繳稅金)
所以我在想我要專心養配息基金就好嗎？
@michelleueng

michelleueng

天使人
11樓
2019-05-21 19:35
我有個想法, 假設有人有 1000 萬的現金, 買 1000 萬的房子, 但只交頭期款 200 萬, 剩下 800 萬買配息基金, 配息用來還房貸 ...
這應該就是只出頭期款買房的概念了吧 ....
@abc199992003

abc199992003

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12樓
2019-05-21 21:57
假設您有自備款400萬
要買1000萬的房子(假設可貸8成)
您用400萬去買基金，透過質借出240萬付頭期款
剩餘760萬房貸(1.6%，20年)=-37000元/月

400萬的基金買斐幣基金，扣除質借利息；月配息=42000元/月
42000-37000=6000(利差)

買成屋的配置就是這樣
我自己買預售屋的，算好每期應付金額及交屋後房貸，看準物件就下手囉
@michelleueng

michelleueng

天使人
13樓
2019-05-21 22:07
"abc199992003"假設您有自備款400萬
要買1000萬的房子(假設可貸8成)
您用400萬去買基金，透過質借出240萬付頭期款
剩餘760萬房貸(1.6%，20年)=-37000元/月

400萬的基金買斐幣基金，扣除質借利息；月配息=42000元/月
42000-37000=6000(利差)

買成屋的配置就是這樣
我自己買預售屋的，算好每期應付金額及交屋後房貸，看準物件就下手囉


這個方法厲害 ~　
@lss101106

lss101106

天使人
14樓
2019-05-21 22:56
"abc199992003"假設您有自備款400萬
要買1000萬的房子(假設可貸8成)
您用400萬去買基金，透過質借出240萬付頭期款
剩餘760萬房貸(1.6%，20年)=-37000元/月

400萬的基金買斐幣基金，扣除質借利息；月配息=42000元/月
42000-37000=6000(利差)

買成屋的配置就是這樣
我自己買預售屋的，算好每期應付金額及交屋後房貸，看準物件就下手囉


您好:
請問這個~透過質借出240萬付頭期款 質借是從哪裡質借?謝謝
@sunjw

sunjw

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15樓
2019-05-22 00:20
"lss101106"
您好:
請問這個~透過質借出240萬付頭期款 質借是從哪裡質借?謝謝


【實戰經驗】關於「基金跨行質借貸款」，是否可以多胎貸款、利率更低、又無還款期？
https://forum.fundhot.com/viewtopic.php?t=5266
不過報載基金質借成數只有五成，240/400=60% 不知是否誤植成上市股票質借成數？
@HenryYee

HenryYee

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16樓
2019-05-22 07:08
這一串看下來，從樓主的發言內容跟邏輯還有對金融市場的了解，我只能說樓主你還是好好賺錢養基金吧，這種進階版的你還玩不起。
@運氣運氣

運氣運氣

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17樓
2019-05-22 08:01
"HenryYee"這一串看下來，從樓主的發言內容跟邏輯還有對金融市場的了解，我只能說樓主你還是好好賺錢養基金吧，這種進階版的你還玩不起。


我的確是對金融市場不太了解
配息還房貸也是近來強基金才知道

雖然現在資金不足
但真的還是會好好賺錢存錢
有機會我還是會試試搞間房子

上面有大大用基金質借買基金
讓我重燃一線希望
@運氣運氣

運氣運氣

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18樓
2019-05-22 08:05
"abc199992003"假設您有自備款400萬
要買1000萬的房子(假設可貸8成)
您用400萬去買基金，透過質借出240萬付頭期款
剩餘760萬房貸(1.6%，20年)=-37000元/月

400萬的基金買斐幣基金，扣除質借利息；月配息=42000元/月
42000-37000=6000(利差)

買成屋的配置就是這樣
我自己買預售屋的，算好每期應付金額及交屋後房貸，看準物件就下手囉


大大你這個方法好厲害
讓我買房重燃一線希望
謝謝你
@leeman

leeman

註冊會員
19樓
2019-05-22 08:50
千萬別做自己無法掌控的事情，同時也要考慮最差的情況，自己是否可以承受，若這是個穩賺不賠的生意，我想每個人都是富豪了！
@我是布魯斯

我是布魯斯

名人堂
20樓
2019-05-22 09:02
"michelleueng"我有個想法, 假設有人有 1000 萬的現金, 買 1000 萬的房子, 但只交頭期款 200 萬, 剩下 800 萬買配息基金, 配息用來還房貸 ...
這應該就是只出頭期款買房的概念了吧 ....
已經可以用現金買下房子，真的比較容易達成啊！
@我是布魯斯

我是布魯斯

名人堂
21樓
2019-05-22 11:49
若極盡地擴大槓桿，好像也有機會。

例如：先借到7年2.5%信貸300萬，每月需本利攤還2.6萬 (理財型信貸可只繳息、不還本)
*100萬保留當作自備款
-若買入總價500萬的房子，再借30年2.0%房貸400萬，每月本利均攤近1.5萬 (理財型、短約房貸或普通房貸的寬限期可只繳息、不還本)
*200萬拿去買投資型保單，標的為配息率15%以上的斐高配基金
-經過兩次質借，約可買入400萬的基金 (保單買基金之手續費與其他成本及匯損暫不計入)，每月可收息5.0萬

至此，每月斐高配收息已經可以自行負擔一開始的信貸及後來房貸的每月本利攤還，甚至還能剩下一點。據強友的實務經驗，以投資型保單買入基金質借，通常只需付利息，每月多出的近萬元，或許可以應付得來。若覺得500萬在雙北挑不到甚麼房子，那麼就試著擴大倍數，向1,000萬、甚至更高價的物件挑戰，因為除了房子非單位化資產外，其餘的都能等比例放大。

或許，你可以借到更低利率的貸款、也可能買到配息率更高的基金 (如鋒裕曾高達18%以上)，那麼就會更寬裕些；若是借只繳息不還本的理財型貸款，甚至會產生手頭很寬裕的錯覺；但也可能：
-以投資型保單買入基金的手續費、其他保險費用及匯損就吃掉一大塊
-買入的基金碰到匯率、淨值雙降，被保險公司追繳擔保品或被要求補現金，否則要被斷頭
-利率在目前的低點往上調、單位配息金額減少，或匯率不如預期，簡而言之，每月配息可能無法自行負擔本利攤還

這世上，
-有人穿名牌、開賓士，但買不起房，手頭拮据；
-有人住在無房貸的蛋黃區房子，卻缺少現金流，沒錢吃飯；
-有人生活闊綽，卻對別人一毛不拔，極盡貪小便宜且苛以待人；
-有人有人生活簡樸，一簞食一瓢飲，卻每年大方捐輸助人
-...
只能說，一樣米樣百樣人，多元化的社會哩，有著各式各樣的形態存在，端視自己願意冒多大的風險、又有多少雨天備案了！
@運氣運氣

運氣運氣

註冊會員
22樓
2019-05-22 14:22
挖 大大....
你這真是把槓桿運用到極致了
這真是連頭期款都不用自己出就能買房了
風險真的是好高
不過 謝謝你提供了我可以運用槓桿的方法
買房不能急
要運用槓桿的買房更是不能急
得百般推敲後才能下決定
謝謝你阿....................
@michelleueng

michelleueng

天使人
23樓
2019-05-23 18:52
"我是布魯斯"
"michelleueng"我有個想法, 假設有人有 1000 萬的現金, 買 1000 萬的房子, 但只交頭期款 200 萬, 剩下 800 萬買配息基金, 配息用來還房貸 ...
這應該就是只出頭期款買房的概念了吧 ....
已經可以用現金買下房子，真的比較容易達成啊！


布大, 我自己就是這麼做的 (因為心臟小顆, 不敢玩槓桿玩太大), 房子快交屋了, 配息基金快買好了 .....
@熱狗熱GO

熱狗熱GO

註冊會員
24樓
2019-05-23 20:55
基金質借的風險不是一般的大
很容易價值不足被追繳，尤其是南非幣
所以最好還是不要
@abccba94

abccba94

註冊會員
25樓
2019-05-23 22:54
不一定要用房子
最終的是跟銀行借錢買基金來套利
如果個人條件好，用信貸也可以，只是要負擔比較高的利息
跟比較短的還款時間
而且金額也會比較低
剛買房子又貸八成，短時間要在增貸出來就不用想了
銀行不會借錢給你
要用理財型房貸也不用想
理財型房貸是用房貸七成去算
也就是房子如果1000萬貸款8成等於是跟銀行借800萬
要還到低於700萬，銀行才開始借你錢
而且是還到剩600萬因為跟700萬有100萬的差額，所以可以借100萬
以上是個人經驗，我一月才交屋，問過好幾間銀行了，都借不到錢
連信用卡都申請不下來
@ekone123

ekone123

天使人
26樓
2019-05-24 08:42
@萵苣人

萵苣人

註冊會員
27樓
2019-05-26 09:56
"abc199992003"假設您有自備款400萬
要買1000萬的房子(假設可貸8成)
您用400萬去買基金，透過質借出240萬付頭期款
剩餘760萬房貸(1.6%，20年)=-37000元/月

400萬的基金買斐幣基金，扣除質借利息；月配息=42000元/月
42000-37000=6000(利差)

買成屋的配置就是這樣
我自己買預售屋的，算好每期應付金額及交屋後房貸，看準物件就下手囉



透過基金質借似乎不可行,以下是華南為例

1.首先400萬都必須買在銀行端,一開始成本就墊高了
2.再來至多借到4~5成,無法套出240萬
3.再來致命傷還款期僅有6個月
4.期間另需考慮標的維持率問題
@萵苣人

萵苣人

註冊會員
28樓
2019-05-26 10:15
"michelleueng"
"我是布魯斯"
"michelleueng"我有個想法, 假設有人有 1000 萬的現金, 買 1000 萬的房子, 但只交頭期款 200 萬, 剩下 800 萬買配息基金, 配息用來還房貸 ...
這應該就是只出頭期款買房的概念了吧 ....
已經可以用現金買下房子，真的比較容易達成啊！


布大, 我自己就是這麼做的 (因為心臟小顆, 不敢玩槓桿玩太大), 房子快交屋了, 配息基金快買好了 .....



小弟對房地產熟悉程度不足
有個粗淺問題請教~

繳了200萬頭期後,從銀行貸出來的800萬不是會撥款與賣方(原屋主)嗎?
這個800如何能自行運用呢?
@我是布魯斯

我是布魯斯

名人堂
29樓
2019-05-26 10:35
"萵苣人"小弟對房地產熟悉程度不足
有個粗淺問題請教~

繳了200萬頭期後,從銀行貸出來的800萬不是會撥款與賣方(原屋主)嗎?
這個800如何能自行運用呢?

大前提是本身已經有1,000萬、能以現金買下房子無須貸款 ...
- 不貸款：雖不需繳房貸，但投資部位可能要從零開始；
- 辦貸款：可以拿到8成資金，投入斐高配基金，拿配息來繳房貸 (7年信貸有機會自給自足，長年期房貸多半有剩餘)，屬於自己的基金本金部位依然存在

這裡提到幾種用配息繳房貸的方式：
1. 一種是 Michell 大說的本身已經能以現金買下房子，只是另借房貸領配息；
2. 一種是我提的完全用借貸 (信貸+保單質借+房貸) 來進行行，但是槓桿開很大、風險也大多了；
3. 最後一種是自己有自備款，那借貸額度、風險會比 (2) 小一點。
@萵苣人

萵苣人

註冊會員
30樓
2019-05-26 11:04
"我是布魯斯"
大前提是本身已經有1,000萬、能以現金買下房子無須貸款 ...
- 不貸款：雖不需繳房貸，但投資部位可能要從零開始；
- 辦貸款：可以拿到8成資金，投入斐高配基金，拿配息來繳房貸 (7年信貸有機會自給自足，長年期房貸多半有剩餘)，屬於自己的基金本金部位依然存在

這裡提到幾種用配息繳房貸的方式：
1. 一種是 Michell 大說的本身已經能以現金買下房子，只是另借房貸領配息；
2. 一種是我提的完全用借貸 (信貸+保單質借+房貸) 來進行行，但是槓桿開很大、風險也大多了；
3. 最後一種是自己有自備款，那借貸額度、風險會比 (2) 小一點。



感謝,原來是我漏看了這個大前提

我想請教布大,以布大的經驗
因小弟同時有擴大債基與添購新屋的需求

假設若在一年之內
辦理了信貸或原屋增貸 (補足頭期或擴大債基)

卻又因購買新屋而又欲開房貸
會不會造成(信)增貸卡新貸
導致新屋房貸不過
@abc199992003

abc199992003

註冊會員
31樓
2019-05-26 12:54
"萵苣人"
"abc199992003"假設您有自備款400萬
要買1000萬的房子(假設可貸8成)
您用400萬去買基金，透過質借出240萬付頭期款
剩餘760萬房貸(1.6%，20年)=-37000元/月

400萬的基金買斐幣基金，扣除質借利息；月配息=42000元/月
42000-37000=6000(利差)

買成屋的配置就是這樣
我自己買預售屋的，算好每期應付金額及交屋後房貸，看準物件就下手囉



透過基金質借似乎不可行,以下是華南為例

1.首先400萬都必須買在銀行端,一開始成本就墊高了
2.再來至多借到4~5成,無法套出240萬
3.再來致命傷還款期僅有6個月
4.期間另需考慮標的維持率問題


是的，還款期限過短，沒有效益也不建議，我個人是用保單來做，維持率問題也需考量，至少要有單子的2成資金在手上，若無其他資金可應對市場，不建議唷
@我是布魯斯

我是布魯斯

名人堂
32樓
2019-05-26 15:21
"萵苣人" ... 因小弟同時有擴大債基與添購新屋的需求

假設若在一年之內
辦理了信貸或原屋增貸 (補足頭期或擴大債基)

卻又因購買新屋而又欲開房貸
會不會造成(信)增貸卡新貸
導致新屋房貸不過

有可能，但不確定，因為不知聯徵運作的細節，另外，就算是同一個聯徵分數，在不同銀行的授信人員眼中，或許評價高低不一。
@熱狗熱GO

熱狗熱GO

註冊會員
33樓
2019-05-26 18:30
"我是布魯斯"
"萵苣人" ... 因小弟同時有擴大債基與添購新屋的需求

假設若在一年之內
辦理了信貸或原屋增貸 (補足頭期或擴大債基)

卻又因購買新屋而又欲開房貸
會不會造成(信)增貸卡新貸
導致新屋房貸不過

有可能，但不確定，因為不知聯徵運作的細節，另外，就算是同一個聯徵分數，在不同銀行的授信人員眼中，或許評價高低不一。


會影響到，所以要跟行員講好一起進行
@michelleueng

michelleueng

天使人
34樓
2019-05-28 18:35
"我是布魯斯"
"萵苣人"小弟對房地產熟悉程度不足
有個粗淺問題請教~

繳了200萬頭期後,從銀行貸出來的800萬不是會撥款與賣方(原屋主)嗎?
這個800如何能自行運用呢?

大前提是本身已經有1,000萬、能以現金買下房子無須貸款 ...
- 不貸款：雖不需繳房貸，但投資部位可能要從零開始；
- 辦貸款：可以拿到8成資金，投入斐高配基金，拿配息來繳房貸 (7年信貸有機會自給自足，長年期房貸多半有剩餘)，屬於自己的基金本金部位依然存在

這裡提到幾種用配息繳房貸的方式：
1. 一種是 Michell 大說的本身已經能以現金買下房子，只是另借房貸領配息；
2. 一種是我提的完全用借貸 (信貸+保單質借+房貸) 來進行行，但是槓桿開很大、風險也大多了；
3. 最後一種是自己有自備款，那借貸額度、風險會比 (2) 小一點。



布大回答的太棒了 ~ 讚~
@98407078

98407078

註冊會員
35樓
2019-05-31 05:23
@kizuki

kizuki

新註冊會員
36樓
2019-05-31 23:53
為了瞭解市場狀況，不經意找到這篇，為了回文特別註冊，版主何不用excel試算整個過程？用excel也能調整參數，而且其實這種方法…能見度愈來愈高了。
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