請問有大大投資REITs或房貸收益基金嗎？
7.5K
請問有大大投資REITs或房貸收益基金嗎？
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總經太難懂，但可不可能 "看著線圖走勢，心中有感，再理性決策"？你賺的一塊錢不是你的一塊錢，你存下的一塊錢才是；但存下來的那一塊錢要以何種形式存在？
我是布魯斯
名人堂
2樓
2018-11-05 21:53
"17885"沒聽過應該是REITS，證券化不動產
連google都找不到
本來不動產是非證券化(或是單位化)的資產，例如帝寶沒有兩戶是完全一樣的，因為座向、樓層不同...
但可以把一個或多個建案 (通常是商辦) 打包，切割成數份 (類似公司的股份，每一股的權利完全一樣)，然後以有價證券 (基金亦屬之) 的形式行銷，投資人可賺取資本收益 (例如租金) 或資本利得 (買賣價差)。
總經太難懂，但可不可能 "看著線圖走勢，心中有感，再理性決策"？你賺的一塊錢不是你的一塊錢，你存下的一塊錢才是；但存下來的那一塊錢要以何種形式存在？
我是布魯斯
名人堂
3樓
2018-11-05 22:03
"披著羊皮的狼"如標題~請問目前大大對這個主題瞭解多少？
想找尋這一塊的資訊!希望有大大分享
- 已有基礎認知，或許曾短暫接觸、交易過，希望來這裡切磋琢磨、更上一層樓
- 是全新的領域，甚至連網路爬文都不多
- 其他...？(可能要說明一下嘍)
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josh730530
註冊會員
4樓
2018-11-05 22:05
https://www.moneydj.com/etf/eb/et305001 ... der=4&A=28
總經太難懂，但可不可能 "看著線圖走勢，心中有感，再理性決策"？你賺的一塊錢不是你的一塊錢，你存下的一塊錢才是；但存下來的那一塊錢要以何種形式存在？
我是布魯斯
名人堂
5樓
2018-11-05 22:07
"17885"以下是用網站左上角的搜尋引擎找的
https://cse.google.com.tw/cse?cx=partne ... ndhot.com/
wiki的範圍比較廣，因為不確定開版者想知道的是國內或國外的REITS？
最怕的是完全沒先做功課，直接嗷嗷待哺等人餵啊！
https://zh.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%8D ... 1%E8%A8%97
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slime2000
天使人
6樓
2018-11-05 22:16
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allenlu
名人堂
7樓
2018-11-06 01:22
買真正的房地產來收租，可能跟期待中的reits比較像，如果本金有100萬，就可以買雙北400萬~500萬的房子，利用貸款30年~40年，低利息1.6%以下，配合回復型房貸，開始進行收租計畫。收到的租金可以cover房貸本息，繳的本金可以使用回復型房貸2.2%以下，資金可以隨時動用，也等於是現金帳戶，是另一種月配息現金流。400~500萬相對來說總價低，將來也比較好脫手。而且房子還蠻抗股災的，跟股市相關性低，波動價格相對小，當作防禦型資產配置很適合，也抗通膨，長期趨勢還是慢慢上漲。
另外，像中國房地產漲翻了，房租也節節高升，但是找不到類似的中國房地產收租基金，我也一直在尋找。
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shaudu
天使人
8樓
2018-11-06 02:42
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yesmans
註冊會員
9樓
2018-11-06 09:21
"allenlu"我也一直在研究房地產相關基金，但是很奇怪，不管是哪一種reits, 幾年來的績效都不太好，也不穩定，跟期待中的"全世界房地產穩定上漲且穩定收租"有很大的差距。
買真正的房地產來收租，可能跟期待中的reits比較像，如果本金有100萬，就可以買雙北400萬~500萬的房子，利用貸款30年~40年，低利息1.6%以下，配合回復型房貸，開始進行收租計畫。收到的租金可以cover房貸本息，繳的本金可以使用回復型房貸2.2%以下，資金可以隨時動用，也等於是現金帳戶，是另一種月配息現金流。400~500萬相對來說總價低，將來也比較好脫手。而且房子還蠻抗股災的，跟股市相關性低，波動價格相對小，當作防禦型資產配置很適合，也抗通膨，長期趨勢還是慢慢上漲。
另外，像中國房地產漲翻了，房租也節節高升，但是找不到類似的中國房地產收租基金，我也一直在尋找。
當初我也是這個概念入世, 當起包租公, 至今已經有五十幾個房間在收租
概念沒錯,
但實行之後, 你會發現很多事情計畫趕不上變化
遇到蟑螂房客, 一次可能會吃掉你一整年甚至長達三年的利潤.
為什麼, 目前租約都是保障房客, 房客沒錢, 你還得耗兩個月才能法院執行趕他走.
有公證的話, 大概三到四個月, 可以趕人走, 趕完之後清潔整理, 約莫五個月後你才能繼續招租收租
沒公證的話, 大概比上述再加上四個月的法院文書往來時間, 所以慢的話一年, 快的話也要九個月.
這些時間, 你可是沒有租金收入, 但卻還要繳貸款的哦!!
而且還不包含看到房間你可能會崩潰.
更別提情侶房客如果吵架, 一方想燒個炭取暖,
同一個屋簷下的其它房客一定都會跟你吵著要解約,
當然, 這是運氣與機率的問題
如果你只有一間, 那不是0就是1, 遇到的機會低.
但如果你想要做大, 有個二十間以上, 那機率可大的多,
不可否認, 熬過一段時間後, 你會變得強壯.
但前提是要熬得過, 現在房子單價已經比我當初入世提高太多了
如果時間點在現在重來一次
有強基金
我倒不會走入包租公這行
Investment success doesn't come from "buying good things",
but rather from "buying things well"
(投資成功不是因為買到好東西，而是因為「買得好」。)
～by Howard Marks, The Most Important Thing: Uncommon Sense for the Thoughtful Investor
強大
管理員
10樓
Investment success doesn't come from "buying good things",
but rather from "buying things well"
(投資成功不是因為買到好東西，而是因為「買得好」。)
～by Howard Marks, The Most Important Thing: Uncommon Sense for the Thoughtful Investor
強大
管理員
10樓
2018-11-06 10:02
"yesmans"遇到蟑螂房客, 一次可能會吃掉你一整年甚至長達三年的利潤.
為什麼, 目前租約都是保障房客, 房客沒錢, 你還得耗兩個月才能法院執行趕他走.
有公證的話, 大概三到四個月, 可以趕人走, 趕完之後清潔整理, 約莫五個月後你才能繼續招租收租
沒公證的話, 大概比上述再加上四個月的法院文書往來時間, 所以慢的話一年, 快的話也要九個月.
這些時間, 你可是沒有租金收入, 但卻還要繳貸款的哦!!
而且還不包含看到房間你可能會崩潰.
更別提情侶房客如果吵架, 一方想燒個炭取暖,
同一個屋簷下的其它房客一定都會跟你吵著要解約
這也是我擔心的，請教交給專業代管的allenlu大大，代管公司碰到這種通常怎麼處理？
我買房子都是資本增值為主，數量不多，因為不追求出租利潤率，不會隔間，不對外招租，只租給朋友介紹的人，房客品質跟租金收益都很穩定。當然是因為我的數量不多，可以有所堅持。
我從房產獲利較多的都是資本增值，所以我很重視資本增值的潛力，房子增值後，我就會增貸再投入配息型基金孳息，類似0本金的概念。這種投資策略需要耐心，幾年才有一次景氣循環的谷底可投入，但成功率高，利潤驚人。
關鍵還是在買的便宜（買的好），投資心法放諸四海皆準。
強基金共同創辦人之打雜掃地僧就是我。
永遠記得這條投資金律：投資賺到的錢＝本金 X 報酬率 X 時間。
投資時碰到任何問題，請套用這則投資金律，你會豁然開朗。
faith
管理員
11樓
2018-11-06 10:25
"allenlu"我也一直在研究房地產相關基金，但是很奇怪，不管是哪一種reits, 幾年來的績效都不太好，也不穩定，跟期待中的"全世界房地產穩定上漲且穩定收租"有很大的差距
房地產基金投資的是REITs跟股票（例如飯店股）的混和。REITs雖有收益，但價格會波動，股票的波動更大，走勢不穩定。但波動度在股票基金的類別中已經相對算小，比較接近風險性債券。
REITs一向被視為「類債券」標的，受利率政策影響大，升息環境下REITs表現通常不太好。
上述兩點會讓大大近期研究REITs標的時，找不到好看的報酬率。
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allenlu
名人堂
12樓
2018-11-06 11:55
"fundhot""yesmans"遇到蟑螂房客, 一次可能會吃掉你一整年甚至長達三年的利潤.
為什麼, 目前租約都是保障房客, 房客沒錢, 你還得耗兩個月才能法院執行趕他走.
有公證的話, 大概三到四個月, 可以趕人走, 趕完之後清潔整理, 約莫五個月後你才能繼續招租收租
沒公證的話, 大概比上述再加上四個月的法院文書往來時間, 所以慢的話一年, 快的話也要九個月.
這些時間, 你可是沒有租金收入, 但卻還要繳貸款的哦!!
而且還不包含看到房間你可能會崩潰.
更別提情侶房客如果吵架, 一方想燒個炭取暖,
同一個屋簷下的其它房客一定都會跟你吵著要解約
這也是我擔心的，請教交給專業代管的allenlu大大，代管公司碰到這種通常怎麼處理？
我買房子都是資本增值為主，數量不多，因為不追求出租利潤率，不會隔間，不對外招租，只租給朋友介紹的人，房客品質跟租金收益都很穩定。當然是因為我的數量不多，可以有所堅持。
我從房產獲利較多的都是資本增值，所以我很重視資本增值的潛力，房子增值後，我就會增貸再投入配息型基金孳息，類似0本金的概念。這種投資策略需要耐心，幾年才有一次景氣循環的谷底可投入，但成功率高，利潤驚人。
關鍵還是在買的便宜（買的好），投資心法放諸四海皆準。
以前的年代，是隔間套房收益比較高，但現在因為住家的租金漲了很多，像雙北經常整層兩三萬租金起跳，投報率大大提高，所以今後的做法，都是不鼓勵隔間，直接整層住家出租就好，相對來說比較不會有自殺的問題。也就是投報稍低，但風險小。
我也有想過房客自殺的問題，就是房價砍三分之一，但我是希望收租房產長期持有，當作現金流，所以如果真的變成凶宅的話，就頂多繼續出租不賣了。因為長期持有，加上房屋增值，多年來收租繳房貸，我也都已經把當初買房的本金回收，陸續將本金增貸出來，等於"零成本買房"，在"零成本買房"的情況下，就算房子淨值跌1/3，房租仍然繼續收並且cover房貸，三十年後仍然清償房貸，多一間房子出來。至於三十年後，凶宅影響價格的因素已經降低很多。如果變成凶宅，一生最多只會一次，最多房價砍1/3，但10年後可能漲30%。所以一來一往，淨值也是會慢慢漲回去。如果50年後，也可能都更了，房子價值可能重新計算。也可以放十年後再賣，然後十年後價格的八折，還是會有人買。
所以記得要先申請"三十年本利攤房貸+回復型房貸"，就算變成凶宅，可使用的現金額度都已經設定好，銀行不能隨便更改，就算房價砍1/3，可以使用現金額度不變，房客繳租金不變，甚至租金會隨通膨微微上漲，只有賣房子價格時候會有影響，就只好做好長期收租準備。但是因為已經"零成本"買房，所以也比較無所謂了，就當長期現金流。申請回復型房貸的好處是，錢不會卡在房子裡面，變成一個帳戶，可以隨時提領出來買基金，逢股災買進，增加報酬率。
我將房子給物業管理公司管理，幫我排除很多管理上鳥事，例如奧客或催租等等風險，不能說沒風險，但是比起其他投資，還是算穩健。例如，基金在一年內淨值掉1/3的機率也存在，套很多年的情況也會發生，所以講到資產配置，一部份房子，一部份基金，這樣相對來說，比較穩健，因為倒楣事同時發生的機率低。
富邦有凶宅險，不過我是沒保，據說好像要自住用途才能保，可以再詢問。
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熱狗熱GO
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13樓
2018-11-11 17:22
"allenlu""fundhot""yesmans"遇到蟑螂房客, 一次可能會吃掉你一整年甚至長達三年的利潤.
為什麼, 目前租約都是保障房客, 房客沒錢, 你還得耗兩個月才能法院執行趕他走.
有公證的話, 大概三到四個月, 可以趕人走, 趕完之後清潔整理, 約莫五個月後你才能繼續招租收租
沒公證的話, 大概比上述再加上四個月的法院文書往來時間, 所以慢的話一年, 快的話也要九個月.
這些時間, 你可是沒有租金收入, 但卻還要繳貸款的哦!!
而且還不包含看到房間你可能會崩潰.
更別提情侶房客如果吵架, 一方想燒個炭取暖,
同一個屋簷下的其它房客一定都會跟你吵著要解約
這也是我擔心的，請教交給專業代管的allenlu大大，代管公司碰到這種通常怎麼處理？
我買房子都是資本增值為主，數量不多，因為不追求出租利潤率，不會隔間，不對外招租，只租給朋友介紹的人，房客品質跟租金收益都很穩定。當然是因為我的數量不多，可以有所堅持。
我從房產獲利較多的都是資本增值，所以我很重視資本增值的潛力，房子增值後，我就會增貸再投入配息型基金孳息，類似0本金的概念。這種投資策略需要耐心，幾年才有一次景氣循環的谷底可投入，但成功率高，利潤驚人。
關鍵還是在買的便宜（買的好），投資心法放諸四海皆準。
以前的年代，是隔間套房收益比較高，但現在因為住家的租金漲了很多，像雙北經常整層兩三萬租金起跳，投報率大大提高，所以今後的做法，都是不鼓勵隔間，直接整層住家出租就好，相對來說比較不會有自殺的問題。也就是投報稍低，但風險小。
我也有想過房客自殺的問題，就是房價砍三分之一，但我是希望收租房產長期持有，當作現金流，所以如果真的變成凶宅的話，就頂多繼續出租不賣了。因為長期持有，加上房屋增值，多年來收租繳房貸，我也都已經把當初買房的本金回收，陸續將本金增貸出來，等於"零成本買房"，在"零成本買房"的情況下，就算房子淨值跌1/3，房租仍然繼續收並且cover房貸，三十年後仍然清償房貸，多一間房子出來。至於三十年後，凶宅影響價格的因素已經降低很多。如果變成凶宅，一生最多只會一次，最多房價砍1/3，但10年後可能漲30%。所以一來一往，淨值也是會慢慢漲回去。如果50年後，也可能都更了，房子價值可能重新計算。也可以放十年後再賣，然後十年後價格的八折，還是會有人買。
所以記得要先申請"三十年本利攤房貸+回復型房貸"，就算變成凶宅，可使用的現金額度都已經設定好，銀行不能隨便更改，就算房價砍1/3，可以使用現金額度不變，房客繳租金不變，甚至租金會隨通膨微微上漲，只有賣房子價格時候會有影響，就只好做好長期收租準備。但是因為已經"零成本"買房，所以也比較無所謂了，就當長期現金流。申請回復型房貸的好處是，錢不會卡在房子裡面，變成一個帳戶，可以隨時提領出來買基金，逢股災買進，增加報酬率。
我將房子給物業管理公司管理，幫我排除很多管理上鳥事，例如奧客或催租等等風險，不能說沒風險，但是比起其他投資，還是算穩健。例如，基金在一年內淨值掉1/3的機率也存在，套很多年的情況也會發生，所以講到資產配置，一部份房子，一部份基金，這樣相對來說，比較穩健，因為倒楣事同時發生的機率低。
富邦有凶宅險，不過我是沒保，據說好像要自住用途才能保，可以再詢問。
謝謝a大
最近剛好看到蠻想看的房子
預售屋
一樓自住當店面
2.3樓租人
原來還有回復型房貸這種東西
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披著羊皮的狼
註冊會員
14樓
2018-11-11 21:15
有看了一些文章 但是還是不太懂!來者請益各位大大!
另外想請教聯博-美國房貸基金aa 這檔是mbs嗎?
還有它的淨值走勢圖 很像下樓梯 這是何故? 還望有大大能幫解惑!
理想很豐滿 現實很骨感
fundhot
管理員
15樓
2018-11-11 21:28
"披著羊皮的狼"想請教聯博-美國房貸基金aa 這檔是mbs嗎?
還有它的淨值走勢圖 很像下樓梯 這是何故? 還望有大大能幫解惑!
注意一下他的除息日是哪天？對照淨值走勢，不難推測是什麼原因
https://www.moneydj.com/funddj/yp/wb05.djhtm?a=ALBB1
https://www.moneydj.com/funddj/ya/yp010 ... tm?a=ALBB1
三個字～～～＂配太多＂
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披著羊皮的狼
註冊會員
16樓
2018-11-15 10:16
"asdfg""披著羊皮的狼"想請教聯博-美國房貸基金aa 這檔是mbs嗎?
還有它的淨值走勢圖 很像下樓梯 這是何故? 還望有大大能幫解惑!
注意一下他的除息日是哪天？對照淨值走勢，不難推測是什麼原因
https://www.moneydj.com/funddj/yp/wb05.djhtm?a=ALBB1
https://www.moneydj.com/funddj/ya/yp010 ... tm?a=ALBB1
三個字～～～＂配太多＂
可是我看配息單位數都一樣 是因為淨值下跌 造成配息率變高 !
我想知道是 是因為升息或者其他因素 導致它淨值下跌嗎?
有沒有大大比較了解這一塊的~ 因為想要把它納入資產配置的一環!
希望有大大的能解惑!
理想很豐滿 現實很骨感
fundhot
管理員
17樓
2018-11-15 10:53
"披著羊皮的狼" 可是我看配息單位數都一樣 是因為淨值下跌 造成配息率變高 !
我想知道是 是因為升息或者其他因素 導致它淨值下跌嗎?
我是說＂配太多＂，我沒說配息率太高
配太多的意思，是說它在當前環境下沒能力配出這麼高的息，還是配了，跟＂配息單位數都一樣＂無關
淨值走勢當然有市場的因素，但市場不好還配這麼多出來，讓淨值無法填息，當然就會是這種走勢
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披著羊皮的狼
註冊會員
18樓
2018-11-15 20:02
"asdfg""披著羊皮的狼" 可是我看配息單位數都一樣 是因為淨值下跌 造成配息率變高 !
我想知道是 是因為升息或者其他因素 導致它淨值下跌嗎?
我是說＂配太多＂，我沒說配息率太高
配太多的意思，是說它在當前環境下沒能力配出這麼高的息，還是配了，跟＂配息單位數都一樣＂無關
淨值走勢當然有市場的因素，但市場不好還配這麼多出來，讓淨值無法填息，當然就會是這種走勢
那請問A大 市場不好的原因是升息因素嗎?還是別的因素??
我想要理解這個方面的走向!
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chloeyee
註冊會員
19樓
2018-11-15 21:26
Investment success doesn't come from "buying good things",
but rather from "buying things well"
(投資成功不是因為買到好東西，而是因為「買得好」。)
～by Howard Marks, The Most Important Thing: Uncommon Sense for the Thoughtful Investor
強大
管理員
20樓
Investment success doesn't come from "buying good things",
but rather from "buying things well"
(投資成功不是因為買到好東西，而是因為「買得好」。)
～by Howard Marks, The Most Important Thing: Uncommon Sense for the Thoughtful Investor
強大
管理員
20樓
2018-11-15 22:46
"chloeyee"之前買的基金多為以新興市場為主，也在這邊努力吸收大家的分享，最近想新增一筆基金，是聯博的房貸收益基金，預計養個5年，不過身邊沒什麼朋友買這類基金，所以還是來請教資深專業的大大們，有什麼指標或經驗分享嗎?
將大大的發問合併在這個討論，已有一些強友分享了對這檔基金的看法。
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rosetoru
註冊會員
21樓
2018-11-15 22:50
理想很豐滿 現實很骨感
fundhot
管理員
22樓
2018-11-15 22:50
"披著羊皮的狼""asdfg""披著羊皮的狼" 可是我看配息單位數都一樣 是因為淨值下跌 造成配息率變高 !
我想知道是 是因為升息或者其他因素 導致它淨值下跌嗎?
我是說＂配太多＂，我沒說配息率太高
配太多的意思，是說它在當前環境下沒能力配出這麼高的息，還是配了，跟＂配息單位數都一樣＂無關
淨值走勢當然有市場的因素，但市場不好還配這麼多出來，讓淨值無法填息，當然就會是這種走勢
那請問A大 市場不好的原因是升息因素嗎?還是別的因素??
我想要理解這個方面的走向!
以前強大還是哪個大大有說過，升息的時候，公用事業或房產基金這種類似債券的標的，前景就不太好，因為息太少，容易被利息變高的美金定存取代
你想想看，美金定存假設有3%，沒有風險，房產基金或REITs的收益只有5%，多個2%卻要負擔風險，還會有人想投資嗎？
（個人理論）
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披著羊皮的狼
註冊會員
23樓
2018-11-17 20:55
畢竟投資是要多元化 如果能加入這個項目 來做資產配置 是不是也是一個方法!
而且它跟單純債劵型基金 或者 股票型基金 有些不同~ 在升息環境下 它的報酬率還是維持正數!!
另外小弟想問一個問題 升息循環VS降息循環 兩個之間 時間比較長呢?!
理想很豐滿 現實很骨感
fundhot
管理員
24樓
2018-11-17 21:40
"披著羊皮的狼"按照上面大大意思 照我看來 現在其實是可以觀察 也可以慢慢進場!
畢竟投資是要多元化 如果能加入這個項目 來做資產配置 是不是也是一個方法!
而且它跟單純債劵型基金 或者 股票型基金 有些不同~ 在升息環境下 它的報酬率還是維持正數!!
＂上面大大＂應該不是說我，我不是這個意思
不過還是以你自己的看法為準
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leecn1009
註冊會員
25樓
2018-11-18 14:49
淨值持穩也沒有受到其他國際政經因素干擾
算是蠻厲害的~
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熱狗熱GO
註冊會員
26樓
2018-11-18 21:39
"l171921"最近因為先鋒有優惠活動開始定額買了，現在是這三年的低點，個人看法是可以買一些看自己的投資眼光，但感覺還要半年才會抬頭
感覺這檔是跟著升息走的
2016開始一路狂飆
現在進場不知道還還不來得及
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披著羊皮的狼
註冊會員
27樓
2018-11-18 21:42
"l171921"最近因為先鋒有優惠活動開始定額買了，現在是這三年的低點，個人看法是可以買一些看自己的投資眼光，但感覺還要半年才會抬頭
我也開始定期定額了 跟你分享一下 28號買比較容易買到低的淨值喔!
我自己觀察的~你可以比較淨值和配息日的走勢!!
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披著羊皮的狼
註冊會員
28樓
2018-11-18 21:45
"熱狗熱GO""l171921"最近因為先鋒有優惠活動開始定額買了，現在是這三年的低點，個人看法是可以買一些看自己的投資眼光，但感覺還要半年才會抬頭
感覺這檔是跟著升息走的
2016開始一路狂飆
現在進場不知道還還不來得及
看自己的投資目的吧~況且升息循環才走一半!
不怕買不到 只怕沒錢買~
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熱狗熱GO
註冊會員
29樓
2018-11-18 22:26
"披著羊皮的狼""l171921"最近因為先鋒有優惠活動開始定額買了，現在是這三年的低點，個人看法是可以買一些看自己的投資眼光，但感覺還要半年才會抬頭
我也開始定期定額了 跟你分享一下 28號買比較容易買到低的淨值喔!
我自己觀察的~你可以比較淨值和配息日的走勢!!
謝謝狼哥
我來觀察一下看要不要也開定期定額
因為多出來的配息正在找標的
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熱狗熱GO
註冊會員
31樓
2018-11-19 17:30
"披著羊皮的狼"如果是多出來的息 可以試試看
可以提升複利效果！也比較容易忍受波動
多出來的息
要買美元平衡一下
95%都是南非幣
目前安聯歐高收定時定額
可以的話拆成兩筆多扣房貸基金
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披著羊皮的狼
註冊會員
32樓
2018-11-19 17:40
等匯率好一點在轉成美元
比較不會浪費金錢時間
而且現在市場波動比較大 現金為王 也是不錯的選擇
看自己得需求~
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